전세 보증금 일부를 월세로 바꾸거나 갱신 과정에서 임대료 조건을 조정할 때 적용되는 전월세 전환율의 법정 기준과 계산식, 계약서 작성 및 분쟁 대응 방법을 현행 대한민국 법령 중심으로 설명합니다.
전월세 전환율 법정 기준에서 먼저 정리할 법적 쟁점
전월세 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 바꿀 때 적용하는 연간 비율입니다. 여기서 월차임은 매달 지급하는 임대료를 뜻하며, 단순히 주변 시세나 임대인이 제시한 이자율을 의미하지 않습니다.
「주택임대차보호법」 제7조의2는 전환되는 보증금에 일정 비율을 곱한 월차임을 법정 한도로 제한합니다. 적용할 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다.
따라서 한 가지 고정된 숫자만 기억해서는 안 됩니다. 「주택임대차보호법 시행령」 제9조가 정한 연 10%와 연 2%라는 기준에 한국은행의 현재 기준금리를 대입한 뒤, 두 결과 중 낮은 비율을 선택하는 구조입니다.
현재 한국은행 기준금리는 2026년 7월 16일부터 2.75%입니다. 기준금리는 변경될 수 있습니다.
전월세 전환율과 차임 증액 제한은 서로 다른 규정입니다. 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에는 제7조의2를 먼저 보고, 기존 월세나 보증금 자체를 올리는 경우에는 제7조의 증액 제한과 계약의 존속 여부를 함께 살펴야 합니다.
성립 요건과 판단 기준
핵심은 실제로 보증금이 줄어들고 그 대신 월차임이 새로 발생하는지입니다. 보증금 전부를 바꾸는지 일부만 바꾸는지에 따라 계산에 넣는 전환금액이 달라지므로, 전체 보증금이 아니라 월세로 전환하기로 한 부분만 따로 표시해야 합니다.
예를 들어 기존 계약의 보증금 중 일부를 돌려받고 매월 임대료를 지급하기로 했다면, 돌려받는 보증금이 전환금액이 됩니다. 남겨 두는 보증금은 전환금액에 포함하지 않으며, 계약서에도 반환되는 금액과 잔여 보증금을 구분해 적어야 해석의 혼선을 줄일 수 있습니다.
계약갱신요구권을 행사하는 상황에서는 기존 임대차가 같은 조건으로 갱신되는 것이 원칙입니다.
반대로 계약이 종료된 뒤 새 계약을 체결하는 경우에는 기존 계약의 변경인지, 새로운 임대차의 조건을 정한 것인지가 쟁점이 됩니다. 계약서 제목보다 실제 합의 과정과 보증금 반환, 월차임 발생 시점이 중요합니다.
기존 월세나 보증금을 올리는 증액청구라면 별도의 제한이 작동합니다. 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없고, 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없습니다.
다만 지방자치단체는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1 범위에서 별도의 상한을 정할 수 있습니다. 따라서 같은 유형의 증액이라도 주택 소재지의 조례가 적용되는지 확인해야 하며, 전환율 제한과 증액 상한을 하나의 기준으로 섞어 계산하면 안 됩니다.
절차 진행과 준비 자료
계산을 시작하기 전에 최초 임대차계약서, 최근 갱신계약서, 보증금 반환 또는 추가 지급 내역을 모읍니다. 문자나 메신저로 조건을 협의했다면 대화 내용도 보관합니다.
계산식은 전환금액에 적용 전환율을 곱해 연간 전환액을 구한 뒤, 그 금액을 12개월로 나누는 방식입니다. 연율을 퍼센트로 표시한 경우에는 전환금액에 퍼센트 값을 적용할 수 있도록 계산 단위를 통일해야 하며, 원 단위의 반올림 방식도 당사자 사이에 정해 두는 편이 좋습니다.
특히 적용 비율을 왜 선택했는지 연 10%와 기준금리에 연 2%를 더한 비율을 비교한 흔적을 남겨 두면 나중에 산정 근거를 설명하기 쉽습니다.
관리비나 공과금처럼 월차임과 성격이 다른 금액은 임대료와 섞지 않고 항목별로 구분해야 실제 전환액을 판단할 수 있습니다.
보증금이 다시 늘어나는 합의가 포함되었다면 증액된 부분에 대한 계약서를 별도로 정리하고 확정일자 문제도 확인해야 합니다. 등기부에 새로운 담보권이 설정된 뒤 보증금이 증액된 경우에는 증액분의 보호 범위가 달라질 수 있으므로, 서명 전에 등기사항을 확인하는 것이 안전합니다.
계약 당사자가 전환율을 계산할 때에는 같은 기준일을 사용해야 합니다. 임대인이 예전 기준금리를 사용하고 임차인이 현재 기준금리를 사용하는 식으로 기준일이 달라지면 결과도 달라지므로, 계약 체결일과 월차임 발생일 중 어떤 날을 기준으로 삼았는지 문서에 표시하는 것이 좋습니다.
분쟁 대응에서 유의할 부분
법정 전환율을 넘는 월차임을 요구받았다면 먼저 감정적인 항의보다 계산표를 요청하는 것이 좋습니다. 전환금액, 적용 비율, 월차임 산출 과정이 서면으로 남아야 실제로 어느 부분이 다툼인지 분리할 수 있고, 이후 협의나 조정에서도 자료로 활용할 수 있습니다.
임차인에게 불리한 방식으로 법정 기준을 배제한다는 특약을 작성했더라도 그 약정이 항상 유효한 것은 아닙니다. 법에 위반되고 임차인에게 불리한 약정은 효력이 제한될 수 있으므로, 계약서에 서명했다는 이유만으로 초과분이 당연히 확정되는 것은 아닙니다.
이미 기준을 넘은 월차임이나 증액분을 지급했다면 지급일, 지급액, 약정 내용, 산정표를 정리해 초과분을 특정해야 합니다. 「주택임대차보호법」은 제7조의 증액 기준이나 제7조의2의 월차임 산정률을 넘겨 지급한 금액에 대해 반환을 청구할 수 있는 근거를 두고 있습니다.
분쟁이 계속되면 상대방에게 계약 조건과 계산 근거를 다시 확인하는 서면을 보내고, 계약서와 이체 내역을 한 묶음으로 정리해야 합니다. 협의가 되지 않을 때에는 주택임대차 분쟁조정 절차나 법률상담을 검토할 수 있으며, 신청 전부터 사실관계와 요구사항을 날짜순으로 정리해 두는 것이 유리합니다.
가장 주의할 부분은 전월세 전환과 임대료 인상을 동시에 처리하면서 어느 금액에 어떤 제한을 적용했는지 불분명해지는 경우입니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1) 전월세 전환율은 연 10%를 무조건 적용하면 되나요?
아닙니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율을 비교해 낮은 비율을 적용합니다. 한국은행 기준금리가 바뀌면 비교 결과도 달라질 수 있으므로 계약 시점의 기준금리를 사용해야 합니다.
Q2) 전월세 전환율과 임대료 증액 제한은 같은 기준인가요?
같지 않습니다. 보증금 일부를 월세로 바꾸는 계산에는 「주택임대차보호법」 제7조의2가 적용되고, 기존 차임이나 보증금을 올리는 증액에는 제7조가 적용됩니다. 하나의 계약에서 두 상황이 함께 발생하면 각각 나누어 계산해야 합니다.
Q3) 임대인이 갱신하면서 전세를 월세로 일방 전환할 수 있나요?
계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차는 기존 조건이 유지되는 것이 원칙이므로 임차인의 동의 없는 전환은 문제가 될 수 있습니다. 전환에 합의하더라도 법정 전환율을 초과할 수 없습니다. 합의가 있었다는 점과 변경된 보증금, 월차임, 적용일은 서면으로 남겨야 합니다.
공식 자료: 국가법령정보센터, 국가법령정보센터, 한국은행
본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 변호사 상담을 권장합니다.