전세사기 피해 신고와 정부 지원 신청 — 결정 신청부터 대출까지

전세사기를 당했다면 먼저 정부에 ‘전세사기피해자등 결정’ 신청을 해야 한다. 결정을 받아야 우선매수권, 경공매 유예, 저금리 대출 등 실질적인 지원이 가능하기 때문이다. 신청 창구와 필요 서류, 지원 내용을 절차 순서대로 정리했다.

전세사기피해자 결정 제도 — 「전세사기특별법」의 핵심

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기특별법)은 2023년 6월 시행 이후 수차례 개정됐으며, 2026년 1월 2일 시행된 개정안까지 적용된다. 이 법에 따라 피해자는 국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회에 결정 신청을 할 수 있다.

결정을 받으면 법적으로 ‘전세사기피해자’로 공식 인정되며, 이후 주거·금융·법률 지원을 신청할 자격이 생긴다. 결정 없이는 어떤 지원도 받을 수 없으므로, 피해 사실을 인지한 즉시 신청하는 것이 중요하다.

신청 기한은 2027년 5월 31일까지다. 단, 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인만 신청 대상이 된다(전세사기특별법 부칙 참조).

피해자 결정 신청 자격 — 4가지 요건

전세사기피해지원위원회는 아래 요건을 모두 갖춘 경우에 피해자로 결정한다. 요건 중 하나라도 빠지면 결정이 거부될 수 있어, 신청 전에 자신의 상황이 해당되는지 확인해야 한다.

요건 판단은 위원회가 경찰청 수사 기록, 등기부등본, 확정일자 현황 등을 종합해 심사한다. 임대인이 형사 기소됐거나 수사 중이면 심사가 빠를 수 있다.

결정 신청 방법 — 온라인과 방문 접수

신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)을 통해 온라인으로 할 수 있다. 2024년 4월 25일부터 온라인 접수가 가능해졌으며, 기존에는 거주지 관할 시·군·구청을 방문해야 했다.

방문 접수는 여전히 가능하다. 주소지 관할 시·군·구청 주택 부서(또는 전세피해지원센터)에서 신청서를 작성하면 되며, 담당 공무원이 서류 검토를 도와준다. 온라인 접수가 어렵거나 복잡한 상황이라면 방문 접수를 권장한다.

신청 시 기본 제출 서류는 다음과 같다.

서류 준비가 어려우면 법률홈닥터(무료 법률 상담 서비스) 또는 대한법률구조공단(klac.or.kr)에서 지원을 받을 수 있다. 깡통전세를 계약 전에 확인하는 방법도 함께 참고하면 향후 피해를 예방하는 데 도움이 된다.

결정 신청 후 절차 — 조사부터 통보까지

결정 전이라도 경매가 임박한 경우 국토교통부에 경공매 유예 선제 요청을 신청할 수 있다. 위원회의 결정이 나기 전에 법원에 경매 중지를 요청하는 구조로, 주거 안정을 먼저 확보하는 데 유용하다.

결정 후 받을 수 있는 지원 — 주거, 금융, 법률

전세사기피해자로 결정되면 아래 지원을 기관별로 별도 신청한다. 위원회가 결정서를 발급하면 그것을 근거로 해당 기관에 찾아가면 된다.

우선매수권은 경매로 넘어간 해당 주택을 피해자가 직접 낙찰받을 수 있는 권리다. 최고가 입찰자가 있더라도 동일한 금액을 써내면 피해자가 우선 낙찰된다. 원하지 않으면 LH(한국토지주택공사)에 우선매수권을 넘길 수도 있다. LH는 그 권리로 주택을 낙찰받아 피해자에게 공공임대 방식으로 공급하며, 최대 10년간 살던 집에서 계속 거주할 수 있게 한다.

경공매 유예는 경매 절차를 일정 기간 정지하거나 미루는 지원이다. 피해자로 결정된 이후 신청하면 법원이 경매를 일시 중단한다. 주거를 잃을 위기가 가장 시급한 피해자에게 가장 먼저 적용해야 할 지원이다.

금융 지원은 두 가지 경로로 나뉜다. 첫째, 피해 주택을 직접 낙찰받을 경우 주택도시기금을 통해 시중보다 낮은 금리로 구입 자금을 대출받을 수 있다. 둘째, 기존 전세자금 대출이 있다면 상환을 최장 20년까지 분할 상환으로 전환하거나 유예할 수 있으며, 연체 정보가 신용 기관에 등록되지 않도록 막아준다.

법률 지원은 대한법률구조공단과 법률홈닥터를 통해 무료 법률 상담 및 소송 지원을 받을 수 있다. 임대인에 대한 부동산 사기 피해 구제 절차와 민사·형사 병행 전략에 대해서도 무료로 상담받을 수 있다.

그 밖에 긴급복지 지원(생계비·의료비), 심리치료 연계, 세금 납부 유예 등 부가 지원도 있다. 지원 종류는 피해자 상황에 따라 다르므로 결정 통보 직후 관할 구청 담당자에게 전체 지원 목록을 확인하는 것이 좋다.

결정 신청과 지원 신청은 아래 공식 시스템에서 직접 접수할 수 있다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1) 임대인이 아직 기소되지 않았는데 결정 신청을 할 수 있나요?

가능하다. 형사 기소나 확정 판결이 없어도 위원회는 수사 중인 사건, 고소장 접수 내역, 등기부 상의 다중 근저당 설정 상황 등을 종합해 피해 여부를 판단한다. 임대인이 잠적 중이거나 수사 초기 단계여도 신청이 가능하므로, 서류를 최대한 갖춰 먼저 접수하는 것이 중요하다.

Q2) 전세사기피해자로 결정되면 보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?

그렇지 않다. 결정은 지원을 받을 자격을 인정하는 것이지, 보증금 반환 자체를 보장하지 않는다. 보증금을 회수하려면 민사 소송, 경매 참여, LH 공공임대 전환 등 별도의 절차를 거쳐야 한다. 결정 이후 대한법률구조공단을 통해 소송 비용 지원을 받으면서 병행하는 것이 현실적이다.

Q3) 경공매 유예 신청은 결정 통보 이전에도 가능한가요?

가능하다. 결정 전 단계에서도 경매가 임박한 경우 국토교통부에 선제적 경공매 유예 요청을 할 수 있다. 국토교통부가 법원에 유예를 요청하는 방식이며, 최종 결정이 나기 전까지 주거를 보호하는 임시 장치다. jeonse.kgeop.go.kr에서 온라인으로 요청할 수 있다.

Q4) 보증보험에 가입돼 있으면 결정 신청이 필요 없나요?

보증보험(HUG 전세보증보험 등)이 있으면 보험 청구로 일정 금액을 돌려받을 수 있다. 하지만 보증보험이 있어도 보증 한도를 초과한 부분이나 보험금 청구 후에도 남은 피해 부분은 전세사기특별법 지원으로 보완해야 할 수 있다. 두 제도는 병행 신청이 가능하다. 보증보험 가입 조건과 방법도 함께 확인해 두는 것이 좋다.

Q5) 신청이 기각되면 어떻게 되나요?

기각 결정을 받으면 결정 통보일로부터 90일 이내에 행정심판(중앙행정심판위원회) 또는 행정소송을 제기할 수 있다. 이의신청 제도도 있어, 위원회에 추가 자료를 제출하고 재심을 요청하는 방법도 있다. 기각 통보서에 불복 방법과 기한이 안내되어 있으니 반드시 확인해야 한다.

본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 변호사 상담을 권장합니다.