불법 증축 원상복구 명령을 받았다고 해서 곧바로 철거만 해야 하는 것은 아니지만, 양성화가 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 절차만 누락된 증축인지, 현재 건축 기준에 맞는지, 한시법 대상인지부터 나누어 판단해야 대응 방향이 정해집니다.
불법 증축 원상복구 명령 대응에서 먼저 정리할 법적 쟁점
불법 증축은 기존 건축물에 허가나 신고 없이 면적을 늘린 경우를 말합니다. 「건축법」 제11조는 건축이나 대수선에 허가를 요구하고, 건축신고 대상은 같은 법 제14조에서 별도로 정하고 있습니다.
원상복구 명령은 행정청이 위반 상태를 없애기 위해 내리는 시정명령입니다. 「건축법」 제79조에 따라 공사 중지, 해체, 개축, 수선, 용도변경, 사용금지 또는 사용제한 등이 명령 대상이 될 수 있으며, 명령이 내려지면 건축물대장에 위반 내용이 기록될 수 있습니다.
증축 위치, 면적, 층수, 용도, 구조가 실제와 다르거나 이미 철거한 부분이 반영되지 않았다면 사실관계를 바로잡는 것이 우선입니다.
양성화는 위반 사실을 단순히 신고해 합법으로 바꾸는 절차가 아닙니다. 현재 기준에 맞는 건축물에 대해 사후적으로 허가나 신고를 진행하는 추인 방식과, 별도의 한시법에 따라 사용승인을 받는 방식은 법적 성격과 대상이 서로 다릅니다.
성립 요건과 판단 기준
국토교통부의 공식 해석에 따르면 건축법령에는 일반적인 양성화 제도가 따로 마련되어 있지 않습니다. 다만 허가나 신고라는 절차만 빠졌고 현재의 건축 기준에는 적합한 경우라면, 행정조치가 선행된 뒤 허가 또는 신고 절차를 진행하는 실무가 가능합니다.
이때 중요한 것은 증축 당시의 사정만이 아니라 현재 허가를 받을 수 있는 상태인지입니다. 건폐율과 용적률, 대지와 도로의 관계, 높이와 이격, 구조안전, 피난과 방화, 주차 및 용도 기준 등이 종합적으로 검토될 수 있습니다.
반대로 증축 면적 때문에 건폐율이나 용적률을 초과하거나, 구조와 피난 기준을 충족할 수 없다면 추인 가능성은 낮아집니다. 일부를 철거하거나 구조를 보완해 기준에 맞춘 뒤 남은 부분에 관해 별도 절차를 검토하는 방향이 될 수 있습니다.
소유자가 직접 증축하지 않았다는 사정만으로 원상복구 의무가 사라지는 것도 아닙니다. 현재 위반 상태가 존재하는지가 행정상 핵심이므로, 매수 전부터 존재했다거나 전 소유자가 공사했다는 사정은 별도의 책임 문제로 다루어야 합니다.
2026년 12월 17일부터는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 시행되고, 시행일부터 18개월간 효력이 있습니다. 현재 시점에는 아직 시행 전이므로 이 법을 근거로 당장 원상복구 명령이 중단되거나 사용승인이 확정된다고 볼 수 없습니다.
한시법은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물을 대상으로 합니다. 다세대주택은 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하가 기본 기준이고, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하이며, 일정 범위의 다가구주택과 주거로 사용된 근린생활시설도 법의 요건에 따라 포함될 수 있습니다.
단독주택 중 연면적 165㎡를 초과하고 330㎡ 이하인 경우에는 지방자치단체 조례가 추가로 정해야 하는 부분이 있습니다. 또한 도시계획시설 부지, 개발제한구역 등 법에서 제외한 구역에 해당하면 대상에서 빠질 수 있으므로 토지이용계획을 함께 살펴야 합니다.
절차 진행과 준비 자료
건축물대장에는 허가받은 건축물의 면적과 용도, 층별 현황이 표시됩니다. 여기에 허가도면, 사용승인 관련 서류, 토지이용계획확인서, 지적도, 현장 사진, 증축 시기와 공사 경위를 보여주는 자료를 맞춰 보면 위반 범위를 특정하기 쉬워집니다.
현재 상태를 정확히 측량한 현황도도 필요합니다. 허가도면과 현황도를 겹쳐 보면 무단으로 늘어난 부분, 용도가 바뀐 부분, 기존 구조와 연결된 부분이 분리되어 나타나므로 전체 철거인지 일부 조정인지 판단하는 데 도움이 됩니다.
다만 건축사 의견만으로 허가가 확정되는 것은 아닙니다.
원상복구를 선택한다면 철거 범위와 안전조치를 계획해야 합니다. 전기, 가스, 배관, 방수, 외벽과 구조체가 연결된 증축은 단순히 벽체를 허무는 방식으로 처리하면 추가 손상이 발생할 수 있으므로 철거 전 현장 검토가 필요합니다.
추인이나 한시법 적용을 검토하는 경우에는 명령서와 현황자료를 제출해 해당 증축이 어떤 유형에 해당하는지 질의할 수 있습니다.
이행강제금은 시정명령을 따르지 않을 때 부과되는 금전 제재입니다. 「건축법」 제80조는 부과 전 계고와 서면 통지를 요구하고, 시정될 때까지 일정 범위에서 반복 부과할 수 있도록 정하고 있으므로 금액뿐 아니라 산정 근거와 위반면적도 확인해야 합니다.
이미 부과된 이행강제금은 뒤늦게 시정했다고 해서 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 시정하면 새로운 부과가 중지될 수 있지만, 기존에 부과된 금액의 징수 문제는 별도로 남을 수 있으므로 납부 고지서와 시정 결과를 함께 관리해야 합니다.
분쟁 대응에서 유의할 부분
원상복구 명령에 이견이 있다면 감정적으로 민원을 반복하기보다 위반 사실을 항목별로 나누어 반박해야 합니다.
증축 면적이 다르거나, 이미 철거한 부분이 남아 있거나, 명령 대상자가 잘못 지정되었다면 사진과 도면, 측량자료로 구체화해야 합니다.
명령의 근거가 된 현장조사 시점도 살펴볼 필요가 있습니다. 행정청이 확인한 상태와 현재 상태가 달라졌다면 언제 어떤 부분이 변경되었는지 자료로 정리하고, 시정 결과를 확인해 달라는 요청을 서면으로 남기는 편이 안전합니다.
반대로 명령 내용이 실제 위반 상태와 일치한다면 양성화 가능성만 믿고 시간을 보내서는 안 됩니다. 건축법상 시정명령이 유지되는 동안 이행강제금과 건축물대장 표기, 영업이나 거래 과정의 제한이 이어질 수 있기 때문입니다.
매매나 임대가 예정되어 있다면 위반건축물 표시를 숨기지 않아야 합니다. 매수인이 명령 사실을 알지 못한 채 계약하면 잔금, 대출, 수선비, 계약 해제와 손해배상 문제로 분쟁이 확대될 수 있습니다.
2026년 12월 17일 시행 예정인 한시법을 기다리는 경우에도 대상 요건을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 완공 시점, 주거 사용 여부, 건물 종류, 면적, 제외 구역 해당 여부가 맞지 않으면 신청 대상이 되지 않을 수 있습니다.
한시법 적용 대상이 되더라도 비용 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 법은 대상건축물에 대해 「건축법」상 이행강제금 산정액의 5회분을 기준으로 과태료를 부과하도록 정하고 있으므로, 합법화에 드는 설계비와 공사비 외에 행정상 부담도 계산해야 합니다.
결국 대응 방향은 세 갈래로 정리됩니다. 현재 기준에 맞으면 추인 절차를 검토하고, 기준에는 맞지 않지만 한시법 요건을 충족할 가능성이 있으면 시행 전 자료를 준비하며, 어느 경로에도 해당하지 않으면 철거 또는 기준에 맞춘 변경을 계획해야 합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1) 불법 증축 원상복구 명령을 받으면 양성화 신청만으로 철거를 피할 수 있나요?
현재 기준에 적합해 추인이 가능한지, 한시법 대상인지가 별도로 판단되어야 합니다. 명령서에 적힌 이행기한은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 관할 허가권자의 처리 결과가 나오기 전까지는 관련 사실관계를 정리해 두는 것이 좋습니다.
Q2) 전 소유자가 증축했다면 현재 소유자는 책임이 없나요?
행정상 시정명령은 현재 존재하는 위반 상태를 기준으로 내려질 수 있어 전 소유자의 공사였다는 이유만으로 자동 면제되지는 않습니다. 다만 매매계약상 고지 여부나 비용 부담은 매도인과의 민사 문제로 따로 판단할 수 있습니다. 계약서, 특약, 매매 당시 건축물대장과 사진을 확보해 두는 것이 중요합니다.
Q3) 2026년 12월 17일 시행되는 한시법이면 모든 불법 증축이 대상인가요?
모든 불법 증축을 대상으로 하는 법은 아닙니다. 사실상 완공 시점, 주거용 여부, 주택 종류와 면적, 근린생활시설의 사용 상태, 제외 구역 해당 여부 등 여러 요건을 충족해야 합니다. 대상에 해당하더라도 과태료가 발생할 수 있습니다.
공식 자료: 국가법령정보센터, 국가법령정보센터, 국가법령정보센터
본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 변호사 상담을 권장합니다.