임대인이 계약 갱신을 거절했을 때 임차인은 어떻게 해야 할까. 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)은 임차인에게 계약갱신요구권(최초 계약 포함 최대 10년)과 권리금 회수기회 보호를 보장한다. 갱신 거절이 정당한지, 권리금 피해가 발생하는지를 먼저 파악하고, 필요하면 법원을 통해 대응할 수 있다.
계약갱신요구권 — 10년 범위에서 행사
상가임대차법 제10조는 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 규정한다. 이 권리는 최초 임대차 기간을 포함해 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다.
예를 들어 2018년에 2년짜리 계약을 맺었다면, 2028년까지 갱신을 요구할 수 있다. 단 10년이 지났거나, 갱신 요구 기간(만료 6개월~1개월 전)을 놓쳤다면 요구권 자체가 소멸한다는 점에 주의해야 한다.
갱신이 이루어질 경우 존속 기간은 1년으로 보며, 임대인은 직전 차임의 5% 이상 인상을 요구할 수 없다(상가임대차법 제11조). 이미 과도하게 올려받고 있었다면 임차인이 감액을 요청할 수도 있다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당 사유
상가임대차법 제10조 제1항은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 열거하고 있다. 이 사유에 해당하지 않는 거절은 효력이 없고, 임차인은 갱신된 것으로 보아 계속 영업할 수 있다.
| 갱신거절 정당 사유 | 비고 |
|---|---|
| 차임 3기 이상 연체 이력 | 과거 연체 사실이 있으면 해당. 현재 완납해도 적용 가능 |
| 거짓·부정한 방법으로 임차 | 서류 위조, 사기적 방식으로 계약한 경우 |
| 임대인 동의 없는 무단전대 | 일부 전대도 포함 |
| 고의·중과실에 의한 건물 파손 | 통상적 마모·노후는 해당 안 됨 |
| 철거·재건축 계획을 계약 시 고지한 경우 | 구체적 공사 시기·기간을 사전 고지한 경우만 인정 |
| 노후·훼손으로 안전사고 우려 | 객관적 위험이 입증돼야 함 |
| 임차인의 중대한 의무 위반 | 사회통념상 임대차 지속이 어려운 경우 |
임대인이 위 사유 없이 단순히 임대료를 올리거나 다른 임차인을 들이려는 목적으로 갱신을 거절하면, 그 거절은 법적으로 무효다. 임차인은 종전 조건대로 계속 사용·수익할 수 있으며, 임대인이 명도를 강제하면 법원을 통해 점유를 유지할 수 있다.
권리금 회수기회 보호 — 10년이 지나도 적용된다
권리금(권리금)이란 임차인이 영업을 통해 형성한 단골, 상권, 인테리어, 영업 노하우 등에 대해 신규 임차인에게 받는 일정한 금액이다. 상가임대차법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지한다.
중요한 점은, 계약갱신요구권의 10년 기간이 지나 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 상황이더라도 권리금 보호는 별도로 적용된다는 것이다. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 행위를 해서는 안 된다.
- 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하는 행위
- 신규임차인에게 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위
- 임차인이 받을 권리금을 임대인 자신이 수수하는 행위
- 그 밖에 권리금 회수를 방해하는 행위
임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 끼쳤다면, 손해배상을 청구할 수 있다. 배상 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 한다.
법원 소송으로 대응하는 방법
갱신거절이 정당 사유 없이 이루어졌거나, 권리금 회수를 방해받은 경우 법원에 소를 제기해 구제받을 수 있다. 주요 소송 유형과 청구 내용은 다음과 같다.
| 소송 유형 | 주요 청구 내용 | 유의사항 |
|---|---|---|
| 임차권 확인 소송 | 갱신거절이 무효임을 확인, 임차권이 존속함을 선언 | 점유 유지 중에 제기해야 효력 |
| 권리금 손해배상 소송 | 권리금 회수기회 방해로 인한 손해 배상 청구 | 임대차 종료일로부터 3년 이내 제기 |
| 명도 이의 소송 | 임대인의 부당한 명도 청구에 대응, 점유 유지 | 임대인 소 제기 후 방어 형태로 진행 |
소송은 법원 전자소송 시스템을 이용해 온라인으로 접수할 수 있다. 직접 방문하지 않아도 소장 작성부터 진행 상황 확인까지 온라인으로 처리된다. 소가(訴價, 소송금액)가 3,000만 원 이하이면 소액사건심판 절차로 더 빠르게 진행되며, 조정 신청도 가능하다.
증거 확보와 분쟁 전 준비
법원 다툼에서 승패를 가르는 것은 증거다. 갱신 거절 통보를 받은 순간부터 다음 자료를 체계적으로 모아야 한다.
- 임대인의 갱신거절 통보 — 내용증명, 문자, 카카오톡 메시지 등 서면화된 통보 전체 보존
- 임대차계약서 — 최초 계약서부터 갱신된 계약서까지 전부. 10년 기산점 확인
- 차임 납부 이력 — 연체 여부 다툼에 대비해 이체 내역 및 영수증 확보
- 신규임차인 주선 기록 — 임대인에게 신규임차인 정보를 제공했음을 증명하는 서면 또는 메시지
- 권리금 계약서 — 신규임차인과 체결한 권리금 계약서, 금액 및 날짜 명시
- 임대인의 거절 행위 — 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 무리한 조건을 요구했다는 증거
분쟁 초기에는 내용증명 발송이 효과적이다. 갱신 요구 의사와 권리금 보호 요청을 서면으로 남겨 두면 이후 소송에서 의사표시 시점과 내용을 명확히 증명할 수 있다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1) 10년이 지나 갱신요구권이 없어진 경우에도 권리금 보호를 받을 수 있나요?
받을 수 있다. 대법원은 계약갱신요구권의 행사 가능 기간이 지난 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 판시했다. 권리금 보호와 갱신요구권은 별개의 권리로, 10년이 지났다는 이유만으로 권리금 보호를 거부할 수 없다.
Q2) 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절했는데, 이게 정당한가요?
조건이 엄격하다. 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면, 계약 체결 당시 임차인에게 공사 시기와 기간을 포함한 구체적인 철거·재건축 계획을 고지했어야 한다. 계약 후에 재건축 계획이 생겼거나 계획을 사전에 고지하지 않은 경우에는 갱신거절의 정당 사유로 인정받기 어렵다.
Q3) 임대인이 신규임차인에게 터무니없이 높은 임대료를 요구해 계약이 무산됐습니다. 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?
청구할 수 있다. 임대인이 신규임차인에게 주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구해 계약 체결을 방해한 경우, 이는 권리금 회수기회 방해 행위에 해당한다. 이 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 소송을 제기할 수 있으며, 배상액은 신규임차인과 약정한 권리금과 임대차 종료 시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 한다.
Q4) 갱신 요구 기간(만료 6개월~1개월 전)을 놓쳤습니다. 구제 방법이 없나요?
갱신요구권 자체는 소멸하지만, 권리금 보호는 별도로 주장할 수 있다. 권리금 회수 보호 기간은 임대차 만료 6개월 전부터 종료 시까지이므로, 갱신 요구 기간을 놓쳤더라도 신규임차인을 주선해 권리금 계약을 진행하는 것은 가능하다. 임대인이 이를 방해하면 손해배상 청구의 근거가 된다.
Q5) 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다며 버티는 경우에는 어떻게 하나요?
임차권등기명령 신청을 먼저 고려해야 한다. 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때, 법원에 임차권등기명령을 신청하면 임차권이 등기로 공시돼 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 그 후 보증금 반환 청구 소송을 제기하거나 임대인의 재산에 강제집행을 신청할 수 있다.
본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 변호사 상담을 권장합니다.