전월세 계약기간이 만료되는 시점에서 임차인과 임대인은 계약 연장 여부를 결정하게 된다. 이때 작성하는 전월세 연장 계약서는 단순히 기존 계약을 복사하는 것이 아니라, 계약갱신요구권 사용 여부, 보증금 증감액, 특약사항 등을 정확히 명시해야 한다. 특히 연장 계약에서 놓치기 쉬운 핵심 사항들을 제대로 파악하지 못하면 나중에 분쟁의 원인이 될 수 있다.
전월세 연장 계약서와 일반 계약서의 차이
전월세 연장 계약서는 기존 계약 관계를 전제로 작성되기 때문에 최초 계약서와는 다른 접근이 필요하다. 기존 임대차 관계가 유지되는 상황에서 조건을 변경하거나 연장하는 것이므로, 어떤 조건이 변경되는지를 명확히 해야 한다.
연장 계약서에는 기존 계약의 만료일과 새로운 계약의 시작일이 일치하도록 기재해야 한다. 예를 들어 기존 계약이 2023년 11월 30일에 종료된다면, 연장 계약의 시작일은 2023년 12월 1일이 아니라 2023년 11월 30일부터 시작하는 것으로 작성하는 것이 일반적이다. 존속기간은 2년으로 표기하며, 이는 주택임대차보호법상 최소 임대차 기간과 관련이 있다.
보증금이나 월세가 변경되는 경우 증액 또는 감액된 금액을 정확히 명시해야 한다. 전세 계약이라면 차임란에 ‘0원’으로 표기하고, 월세 계약이라면 변경된 월세 금액을 기재한다.
계약갱신요구권 명시의 중요성
전월세 연장 계약서 작성 시 가장 중요한 부분은 바로 계약갱신요구권 사용 여부를 명확히 하는 것이다. 주택임대차표준계약서에 따르면 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다.
특약사항에 “본 계약은 기존 전월세 계약에서 임차인이 계약갱신요구권을 사용하여 체결하는 연장 계약임”이라고 명시해야 한다. 만약 이 문구를 빠뜨리면 임대인 입장에서는 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것으로 간주할 수 있고, 이후 임차인이 다시 갱신을 요구할 때 법적 분쟁이 발생할 수 있다.
계약갱신요구권을 사용한 경우 보증금 증액은 기존 보증금의 5% 이내로 제한된다. 예를 들어 기존 보증금이 4억 원이었다면 최대 2천만 원까지만 증액이 가능하다. 이를 초과하여 증액한 계약은 법적으로 문제가 될 수 있다.
보증금 증감액 처리 방법
보증금이 증액되는 경우 잔금 지급일을 명확히 해야 한다. 연장 계약서를 작성하는 날이 아니라 기존 계약의 만료일에 증액분을 지급하는 것이 일반적이다. 계약서상 잔금란에는 증액되는 금액만 기재하면 된다.
역전세 현상으로 보증금이 감액되는 경우도 있다. 이때는 특약사항에 “보증금 감액 ○○만 원”으로 명시하고, 감액된 금액의 반환 시기와 방법을 구체적으로 적어야 한다. 감액분은 보통 기존 계약 만료일에 임대인이 임차인에게 반환한다.
생활법령정보에서 확인할 수 있듯이, 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 새로운 확정일자를 받아야 한다. 기존 확정일자로는 증액분에 대한 우선변제권이 인정되지 않는다.
| 구분 | 계약갱신요구권 사용 | 합의에 의한 재계약 |
|---|---|---|
| 보증금 증액 한도 | 기존 금액의 5% 이내 | 제한 없음 |
| 갱신요구권 소진 | 1회 소진됨 | 소진 안 됨 |
| 계약기간 | 2년 | 당사자 합의 |
| 임차인 중도해지 | 3개월 전 통지로 가능 | 특약에 따름 |
특약사항 작성 시 필수 포함 내용
전월세 연장 계약서의 특약사항은 일반 계약서보다 더욱 신중하게 작성해야 한다. 현직 공인중개사들이 일반적으로 포함하는 특약사항은 다음과 같다.
첫째, 계약갱신요구권 사용 여부와 보증금 증감액을 명시한다. “본 계약은 기존 전세 계약에서 임차인이 계약갱신요구권을 사용하여 보증금을 5% 인상하여 체결하는 연장 계약이며, 보증금 증액금액은 ○○만 원임”과 같이 구체적으로 작성한다.
둘째, 등기사항증명서 확인 관련 내용을 넣는다. 연장 계약이라도 계약 체결 시점의 등기사항증명서를 발급받아 소유권 변동이나 새로운 권리관계가 발생했는지 확인해야 한다. 특약에 “임차인은 계약 체결일 기준 등기사항증명서를 확인하였으며, 기존 계약 이후 새로운 근저당권 등 권리 설정이 없음을 확인함”을 명시한다.
셋째, 기존 계약의 특약사항 중 계속 유지할 내용을 재확인한다. 관리비 부담 범위, 시설물 수리 책임, 중개보수 부담 등 기존 특약사항이 그대로 유지되는지 변경되는지를 분명히 한다.
묵시적 갱신과 연장 계약의 구분
임대차기간이 끝나기 전에 임대인이나 임차인 모두 특별한 의사표시를 하지 않으면 계약은 자동으로 갱신된다. 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 사용한 것이 아니므로, 임차인은 나중에 다시 갱신요구권을 행사할 수 있다.
반면 연장 계약서를 작성하면서 계약갱신요구권을 사용했다고 명시한 경우, 이는 법정 갱신요구권을 소진한 것으로 본다. 따라서 2년 후 재연장을 원할 때는 임대인과의 합의가 필요하며, 임대인이 거절하면 계약을 연장할 수 없다.
2020년 12월 10일 이후 체결된 계약부터는 갱신 거절 통지 기간이 변경되었다. 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지해야 한다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 된다.
묵시적 갱신과 명시적 연장 계약의 가장 큰 차이는 갱신요구권 소진 여부다. 전략적으로 어떤 방식을 선택할지는 임차인의 향후 거주 계획과 임대인과의 관계를 고려해 결정해야 한다.
연장 계약 체결 시 실무 체크리스트
전월세 연장 계약서를 직접 작성할 때는 다음 사항들을 반드시 확인해야 한다. 실무에서 자주 발생하는 실수들을 방지하기 위한 체크리스트다.
- 기존 계약서 원본을 준비하여 당사자 인적사항, 목적물 표시가 정확히 일치하는지 대조한다
- 등기사항증명서를 최신으로 발급받아 소유권 변동, 근저당권 설정 여부를 확인한다
- 보증금 증액 시 5% 한도를 초과하지 않았는지 계산한다
- 계약갱신요구권 사용 여부를 특약사항에 명확히 기재한다
- 보증금 증액분의 지급일자를 기존 계약 만료일로 정확히 기재한다
- 확정일자를 새로 받을 계획을 세운다
- 기존 특약사항 중 유지할 내용과 변경할 내용을 구분한다
계약서 작성 후에는 쌍방이 서명 또는 날인하고, 각자 1부씩 보관한다. 가능하다면 기존 계약을 중개했던 공인중개사 사무소에 의뢰하는 것이 가장 안전하다. 중개보수는 발생하지만, 법적 검토와 확정일자 날인까지 한 번에 처리할 수 있어 편리하다.
만약 본인이 직접 작성한다면 작성 후 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받는 것을 잊지 말아야 한다. 특히 보증금이 증액된 경우 확정일자를 새로 받지 않으면 증액분에 대한 우선변제권을 주장할 수 없다는 점을 명심해야 한다.
자주 묻는 질문
계약갱신요구권을 이미 사용했는데 또 연장하고 싶다면 어떻게 하나
계약갱신요구권은 1회만 사용할 수 있으므로, 이미 사용했다면 임대인과 합의하여 재계약을 체결해야 한다. 이 경우 보증금 증액 한도 5% 제한이 적용되지 않으며, 계약 조건은 전적으로 당사자 간 협의에 따른다. 임대인이 거절하면 계약을 연장할 수 없으므로 이사를 준비해야 한다.
연장 계약서 작성 없이 묵시적 갱신되면 나중에 문제가 되나
묵시적 갱신도 법적으로 유효한 계약이므로 큰 문제는 없다. 다만 보증금 증액이나 특약사항 변경이 필요한 경우에는 서면 계약서가 없어 분쟁이 발생할 수 있다. 또한 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것이므로, 임차인은 향후 다시 갱신요구권을 행사할 수 있다는 점에서 차이가 있다.
보증금을 증액했는데 확정일자를 다시 안 받으면 어떻게 되나
기존 확정일자는 원래 보증금 금액에 대해서만 우선변제권을 인정한다. 증액된 금액