전월세 신고제가 본격 시행되면서 과태료 부과가 시작됐다. 2021년 처음 도입됐지만 4년간 계도기간이었던 이 제도가 이제는 실제 패널티를 물리는 단계로 접어들었다는 의미다. 하지만 모든 임대차 계약이 신고 대상은 아니다. 금액 기준이나 지역, 계약 형태에 따라 신고 의무가 면제되는 경우가 있다. 이 글에서는 전월세 신고제 제외대상을 구체적으로 살펴본다.
전월세 신고제 기본 개념과 신고 대상
전월세 신고제는 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 보증금, 월세, 계약기간 등의 정보를 관할 신고관청에 신고하도록 한 제도다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 시행되며, 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인 권리를 보호하려는 목적이 있다.
신고 대상은 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 계약이다. 이 둘 중 하나만 초과해도 신고 의무가 발생한다. 예를 들어 보증금 5천만 원에 월세 35만 원이라면 신고해야 하고, 보증금 7천만 원에 월세 20만 원이어도 마찬가지다. 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하며, 한 명만 신고해도 공동신고로 처리된다.
신고 대상 주택은 주택임대차보호법상 주거용 건물로, 단독·다가구 주택, 아파트, 연립·다세대 주택, 주거용 오피스텔, 고시원 등이 포함된다. 신고 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시 지역이며 군 단위는 제외된다.
금액 기준 미달로 제외되는 경우
전월세 신고제 제외대상 중 가장 명확한 기준이 금액이다. 보증금이 6천만 원 이하이면서 동시에 월세가 30만 원 이하인 경우 신고 의무가 없다. 이는 소액 임대차 계약까지 신고를 의무화하면 행정 부담이 과도하다는 판단에서 설정된 기준이다.
보증금 5천 5백만 원에 월세 25만 원인 계약이라면 두 금액 모두 기준 이하이므로 신고하지 않아도 된다. 하지만 보증금 5천만 원에 월세 35만 원이라면 월세가 기준을 초과하므로 신고 대상이다. 반대로 보증금 7천만 원에 월세 20만 원도 보증금 기준 초과로 신고해야 한다.
이 기준은 전국 동일하게 적용된다. 지역별 주택 가격 차이와 무관하게 일괄적으로 적용되는 금액 기준이므로, 서울이든 지방 중소도시든 같은 잣대로 판단하면 된다.
지역 기준 – 군 단위는 제외
금액 기준을 충족하더라도 지역에 따라 신고 의무가 없을 수 있다. 전월세 신고제 제외대상 지역은 도(道) 지역의 군(郡) 단위다. 수도권, 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역은 모두 신고 대상이지만, 군 지역은 제외된다.
예를 들어 경기도 용인시는 신고 대상 지역이지만, 강원도 홍천군은 제외 대상이다. 충청남도 천안시는 신고해야 하지만, 같은 도 내 예산군은 신고 의무가 없다. 이는 군 단위 지역의 행정 인프라와 임대차 거래량을 고려한 결정이다.
다만 군 지역이라도 향후 제도가 확대될 가능성은 있다. 현재는 단계적 시행 차원에서 제외되고 있지만, 전국적인 임대차 정보 수집이 본격화되면 군 지역도 포함될 수 있다는 점은 염두에 둘 필요가 있다.
동일 조건 재계약 – 계약갱신청구권 행사 시
계약갱신청구권을 행사해 동일 조건으로 재계약한 경우도 전월세 신고제 제외대상이다. 임대차 3법의 하나인 계약갱신청구권은 임차인이 2년 계약 만료 후 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리다. 이때 보증금이나 월세가 전혀 변동 없이 그대로 유지된다면 별도 신고가 필요 없다.
하지만 보증금이나 월세가 조금이라도 변경되면 신고 대상이 된다. 예를 들어 보증금 1억 원 계약을 2년 후 1억 5백만 원으로 올려 재계약했다면 변경 신고를 해야 한다. 월세가 5만 원만 올라도 마찬가지다. 금액 변동이 있는 재계약은 신규 계약과 동일하게 취급된다.
이 규정은 행정 편의와 실효성을 고려한 것이다. 동일 조건 재계약까지 신고하도록 하면 신고 건수만 늘어날 뿐 실질적인 정보 갱신 효과는 없기 때문이다. 따라서 계약갱신청구권 행사로 조건 변동 없이 연장한 경우라면 신고 의무에서 자유롭다.
비주택과 단기 임대차 계약의 경우
주택이 아닌 상가나 오피스텔 중 업무용으로 사용되는 경우는 전월세 신고제 제외대상이다. 신고 대상은 어디까지나 주거용 건물이므로, 상가건물 임대차나 업무용 오피스텔은 해당하지 않는다. 다만 오피스텔이라도 실제 주거 목적으로 사용되면 신고 대상이 될 수 있다.
임대차 계약 체결 당시의 실제 용도, 임대차 목적, 건물 구조와 형태 등을 종합적으로 판단한다. 등기부상 용도가 아니라 실제 사용 목적이 기준이라는 의미다. 주거용 오피스텔과 고시원은 명확히 신고 대상에 포함되므로 혼동하지 말아야 한다.
또한 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약도 실무상 신고 대상으로 보지 않는다. 본 거주지가 따로 있고 일시 출장 등으로 잠깐 머무는 목적의 계약이라면 신고 의무가 면제된다. 다만 이는 명확한 법령 규정보다는 실무 해석에 가까우므로, 애매한 경우 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에 문의하는 것이 안전하다.
신고 대상과 제외 대상 비교표
| 구분 | 신고 대상 | 제외 대상 |
|---|---|---|
| 보증금 기준 | 6천만 원 초과 | 6천만 원 이하 (월세도 함께 기준 이하일 것) |
| 월세 기준 | 30만 원 초과 | 30만 원 이하 (보증금도 함께 기준 이하일 것) |
| 지역 | 수도권, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역 | 도의 군 지역 |
| 재계약 | 금액 변동 있는 재계약 | 계약갱신청구권 행사로 동일 조건 재계약 |
| 건물 용도 | 주거용 주택, 주거용 오피스텔, 고시원 | 상가, 업무용 오피스텔, 단기 일시 거주 |
신고 의무 위반 시 제재와 유의사항
신고 대상임에도 신고하지 않으면 과태료가 부과된다. 거래액과 미신고 기간에 따라 최소 2만 원에서 최대 30만 원까지 부과되며, 거짓 신고 시에는 최대 100만 원까지 올라갈 수 있다. 다만 2025년 5월 31일까지는 계도기간으로 과태료가 유예됐으며, 6월 1일부터 본격 부과된다.
신고는 임대인과 임차인 모두의 의무다. 한쪽이 신고하지 않겠다고 해서 다른 쪽도 책임을 면할 수 없다. 쌍방 모두 과태료 대상이므로, 상대방을 믿고 방치하지 말고 본인이 직접 확인해야 한다. 한 명만 신고해도 공동신고로 처리되므로, 상대방이 불응하면 단독으로라도 신고하는 것이 안전하다.
신고는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 하거나, 주택 소재지 관할 주민센터에 방문해서 할 수 있다. 신고 시 자동으로 확정일자가 부여되므로, 별도로 확정일자를 받으러 갈 필요가 없다는 장점도 있다.
- 보증금 6천만 원 이하이면서 월세 30만 원 이하인 경우 신고 제외
- 도 지역의 군 단위는 신고 의무 없음
- 계약갱신청구권으로 동일 조건 재계약 시 신고 불필요
- 상가나 업무용 오피스텔은 신고 대상 아님
- 신고 시 자동 확정일자 부여로 별도 방문 불필요
자주 묻는 질문
보증금 5천만 원에 월세 35만 원인 경우 신고해야 하나
신고 대상이다. 보증금은 6천만 원 이하지만 월세가 30만 원을 초과하므로 신고 의무가 발생한다. 두 기준 중 하나라도 초과하면 신고해야 한다는 점을 기억해야 한다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산거래관리시스템이나 관할 주민센터에 신고하면 된다.
군 지역에 거주하면 무조건 신고 안 해도 되나
현재는 도 지역의 군 단위는 전월세 신고제 제외대상이다. 금액 기준을 초과하는 계약이라도 군 지역이라면 신고 의무가 없다. 다만 향후 제도가 전국으로 확대될 가능성은 있으므로, 정책 변화를 주시할 필요는 있