전월세 신고제가 시행된 지 4년이 지났지만, 과태료 부과 유예기간이 계속 연장되면서 많은 임대인과 임차인이 여전히 혼란스러워하고 있다. 2025년 5월 31일까지 다시 한 번 계도기간이 연장되었지만, 이제 정말 마지막이라는 목소리가 커지고 있다. 과연 전월세 신고제 유예기간은 언제까지 면제되는 것일까? 그리고 우리는 무엇을 준비해야 할까?
전월세 신고제 유예기간 연장 배경
전월세 신고제는 2020년 8월 임대차 3법의 일환으로 도입되어 2021년 6월 1일부터 시행되었다. 하지만 제도 도입 초기 시스템 미비와 국민들의 낮은 인지도 등을 고려해 과태료 부과를 유예하는 계도기간을 두었다. 당초 계도기간은 2024년 5월 31일까지였으나, 대한주택임대인협회 공지에 따르면 2025년 5월 31일까지 1년 더 연장되었다.
이러한 연장 조치는 여전히 제도를 모르는 국민들이 많고, 특히 소액 월세 계약의 경우 신고율이 낮다는 현실적 문제를 반영한 것이다. 국토교통부는 2024년 기준 임대차계약 신고대상 거래의 95.8%가 신고되고 있다고 밝혔지만, 나머지 4.2%에 해당하는 미신고 건수도 절대적 숫자로는 상당하기 때문이다.
정부는 이번 연장을 마지막으로 보고 있으며, 2025년 6월 1일 이후 체결되는 계약부터는 본격적으로 과태료를 부과할 예정이다. 그렇다면 이제 정말 준비해야 할 시점이 온 것이다.
전월세 신고제 유예기간 종료 후 달라지는 점
2025년 6월 1일부터는 전월세 신고제 유예기간이 공식적으로 종료된다. 이후 신고 의무를 위반할 경우 실질적인 제재가 가해진다는 의미다. 생활법령정보에 따르면, 임대차 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 100만원 이하의 과태료가 부과된다.
과태료는 임대인과 임차인 모두에게 부과될 수 있다. 다만 공동신고 의무이기 때문에 둘 중 한 명이라도 신고하면 신고 의무를 이행한 것으로 본다. 실무적으로는 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으러 주민센터를 방문할 때 함께 처리하는 경우가 많다.
특히 주목할 점은 확정일자 자동 부여다. 기존에는 확정일자를 받기 위해 600원의 수수료를 내고 별도로 신청해야 했지만, 전월세 신고를 하면 무료로 자동 부여된다. 임차인 입장에서는 우선변제권을 확보하는 데 유리해진 셈이다.
전월세 신고제 대상과 신고 방법
그렇다면 누가 신고해야 할까? 전국(광역시 및 경기도 외 군 지역 제외)에서 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차계약을 체결한 경우 신고 의무가 발생한다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이다.
신고는 두 가지 방법으로 가능하다. 첫째, 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터를 방문해 오프라인으로 신고하는 방법이다. 둘째, 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로 신고할 수 있다. 온라인 신고가 편리하지만, 전입신고와 확정일자를 함께 받으려면 주민센터 방문이 불가피하다.
공인중개사 등 대리인이 위임장을 제출하고 대리 신고하는 것도 가능하다. 다만 임대인과 임차인 모두의 위임을 받아야 하며, 실무적으로는 임차인이 직접 신고하는 경우가 대부분이다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신고 대상 | 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과 |
| 신고 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 신고 방법 | 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인 신고 |
| 과태료 | 미신고 시 100만원 이하 |
| 유예기간 종료 | 2025년 5월 31일 |
전월세 신고제 회피 시도와 법적 리스크
전월세 신고제 시행을 앞두고 일부 임대인들이 신고를 회피하려는 시도가 나타나고 있다. 대표적인 사례가 월세를 30만원 미만으로 낮추고, 대신 관리비를 비정상적으로 높게 책정하는 방식이다. 예를 들어 월세 20만원에 관리비 40만원으로 계약하는 식이다.
법률 전문가들은 이러한 계약이 사적자치 원칙상 당장은 법적 문제가 없다고 보지만, 장기적으로는 리스크가 크다고 지적한다. 세무당국이 관리비 명목의 월세 수입으로 판단해 추징할 가능성이 있고, 임차인과 분쟁 발생 시 임대차보호법의 보호를 제대로 받지 못할 수 있기 때문이다.
또한 이러한 편법 계약은 추후 임대소득 신고 과정에서 문제가 될 수 있다. 국세청이 실거래 정보와 교차 검증을 강화하고 있어, 관리비로 위장한 월세 수입이 적발될 경우 가산세까지 부담하게 된다. 눈앞의 세금을 아끼려다 더 큰 불이익을 당할 수 있는 것이다.
전월세 신고제가 임대차 시장에 미치는 영향
전월세 신고제는 임대차 시장의 투명성을 높이기 위해 도입되었다. 그동안 매매 실거래가는 공개되었지만 전월세 정보는 제한적이었기 때문에, 임차인이 적정 시세를 파악하기 어려웠다. 신고제 시행으로 전월세 실거래 정보가 축적되면 임차인의 정보 비대칭 문제가 완화될 것으로 기대된다.
하지만 일각에서는 신고제가 전월세 상승을 부추긴다는 비판도 있다. 임대인들이 세금 부담을 임차인에게 전가하려 할 수 있고, 신고를 꺼리는 임대인이 시장에서 이탈하면서 공급이 줄어들 수 있다는 우려다. 실제로 임대차 3법 시행 이후 서울의 월세 계약 비율이 20%대에서 40% 수준으로 급증한 것도 이러한 맥락으로 해석된다.
장기적으로는 제도가 안정화되면서 시장이 새로운 균형을 찾을 것으로 보인다. 다만 전월세 신고제 유예기간 종료 직후에는 일시적 혼란이 있을 수 있으므로, 임대인과 임차인 모두 미리 준비하는 것이 현명하다.
- 전월세 신고제 유예기간은 2025년 5월 31일까지로 최종 연장
- 2025년 6월 1일 이후 계약부터 미신고 시 과태료 100만원 이하 부과
- 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과 시 신고 의무 발생
- 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 필수
- 신고 시 확정일자 자동 부여 및 수수료 면제
자주 묻는 질문
전월세 신고를 하지 않으면 반드시 적발되나?
전월세 신고는 임대인과 임차인 모두의 의무이므로, 신고하지 않을 경우 과태료 부과 대상이 된다. 특히 임차인이 전입신고를 하면 지자체에서 임대차 계약 체결 사실을 파악할 수 있어 적발 가능성이 높다. 2025년 6월 이후에는 본격적인 단속이 예상되므로 반드시 신고하는 것이 안전하다.
2025년 5월에 계약하면 신고 안 해도 되나?
계약 체결일이 2025년 5월 31일 이전이라면 전월세 신고제 유예기간에 해당하므로 과태료가 부과되지 않는다. 다만 신고 의무 자체는 존재하며, 확정일자 자동 부여 등의 혜택을 받을 수 있으므로 신고하는 것이 유리하다. 계약일 기준으로 판단하므로, 5월 말에 계약한다면 유예 대상이다.
월세를 30만원 미만으로 낮추고 관리비를 높이면 합법인가?
계약 당사자 간 합의로 월세와 관리비를 정하는 것은 사적자치 원칙상 가능하다. 하지만 실질적으로 월세 수입을 관리비로 위장한 것으로 판단될 경우, 세무당국의 추징 대상이 될 수 있다. 또한 임대차 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있으므로, 정상적인 계약 구조를 유지하는 것이 바람직하다.