전월세 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 아무런 통지를 하지 않으면 기존 계약이 자동으로 연장되는 제도다. 주택임대차보호법 제6조에 근거한다. 계약 만료가 다가오는데 집주인이 아무 말이 없다면 묵시적 갱신이 될 가능성이 높다. 새 계약서를 쓰지 않아도 기존과 동일한 조건으로 임대차가 계속된다.
전월세 묵시적 갱신의 성립 조건
전월세 묵시적 갱신이 성립하려면 임대인이 특정 기간 안에 갱신 거절 통지를 하지 않아야 한다. 법에서 정한 통지 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지다.
- 임대인이 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않은 경우
- 임대인이 조건 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우
- 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우
- 임차인이 2기(2개월분)의 차임을 연체하지 않은 경우
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하지 않은 경우
전월세 묵시적 갱신의 법적 효과
전월세 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 새 임대차가 성립한 것으로 본다. 보증금과 월세도 그대로 유지된다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이다. 하지만 임차인에게는 특별한 권리가 있다. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.
전월세 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 비교
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
| 발생 방식 | 양측 모두 통지 없을 때 자동 | 임차인이 명시적으로 청구 |
| 행사 횟수 | 횟수 제한 없음 | 1회 한정 |
| 존속기간 | 2년 | 2년 |
| 임차인 해지 | 언제든 통지 후 3개월 | 언제든 통지 후 3개월 |
임대인이 묵시적 갱신을 막으려면
임대인이 전월세 묵시적 갱신을 원하지 않으면 기간 내에 갱신 거절 통지를 해야 한다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면으로 통지하는 것이 확실하다. 구두 통지도 법적으로 유효하지만 분쟁 시 입증이 어렵다. ▲ 다만 임차인이 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않았다면, 갱신 거절이 받아들여지지 않을 수 있다. 임대인은 법에서 정한 거절 사유가 있어야 갱신을 거부할 수 있다.
묵시적 갱신 후 이사할 때 주의할 점
전월세 묵시적 갱신 상태에서 이사하려면 해지 통지를 먼저 해야 한다. 임대인에게 해지 통지를 보내고 3개월이 지나야 계약이 종료된다. 이 3개월 동안은 월세를 계속 내야 한다. 해지 통지는 내용증명 우편으로 보내면 추후 분쟁 시 증거가 된다. 보증금 반환도 해지 효력이 발생한 날까지 받을 수 있다. ▲ 묵시적 갱신 상태에서 새 세입자를 구해 넘기는 것도 가능하지만, 임대인의 동의가 필요하다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세 묵시적 갱신 후 임대인이 월세를 올릴 수 있나?
A. 묵시적 갱신은 기존과 동일한 조건이므로 월세 인상이 불가능하다. 인상하려면 묵시적 갱신이 아닌 합의 갱신을 해야 하며, 이 경우에도 5% 상한 제한이 적용된다.
Q. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 동시에 쓸 수 있나?
A. 둘은 별개의 제도다. 전월세 묵시적 갱신으로 계약이 연장되더라도 계약갱신청구권 행사 횟수에는 영향을 주지 않는다. 갱신청구권은 별도로 1회 사용할 수 있다.
Q. 묵시적 갱신 중 집주인이 바뀌면 어떻게 되나?
A. 대항력을 갖추고 있다면 새 집주인에게도 임대차를 주장할 수 있다. 기존 계약 조건이 그대로 유지되며, 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 승계된다.