재개발 조합원 자격은 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자에게 주어진다. 도시 및 주거환경정비법에 따라 토지등소유자는 자동으로 재개발 조합원이 되지만, 모든 조합원이 분양권을 받는 것은 아니다. 재개발 조합원 자격과 분양 대상자 요건을 구분해서 이해해야 한다.
재개발 조합원 자격 요건
재개발 조합원 자격은 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자, 그리고 지상권자에게 부여된다. 소유권 등기를 기준으로 판단하며, 공유 지분 소유자도 조합원이 될 수 있다.
- 토지 소유자 – 정비구역 내 토지의 등기 소유자
- 건축물 소유자 – 정비구역 내 건물의 등기 소유자
- 지상권자 – 토지에 지상권이 설정된 경우
- 공유자 – 1필지 또는 1동 건물을 공유하는 경우 대표 1인만 인정
재개발 조합원 자격은 원칙적으로 자동 부여되지만, 투기과열지구에서는 제한이 있다.
투기과열지구의 재개발 조합원 자격 제한
투기과열지구에서는 관리처분인가 후 토지·건물을 양수한 자는 재개발 조합원이 될 수 없다. 다만 예외가 있다. 상속, 이혼에 의한 취득, 세대원의 근무·질병·취학·결혼에 따른 전출 등은 예외적으로 조합원 자격이 인정된다.
재개발 조합원 자격과 분양 대상자 비교
| 구분 | 조합원 자격 | 분양 대상자 |
| 기본 요건 | 토지·건물 소유자 | 분양신청 + 자격 요건 충족 |
| 과소토지 | 조합원 자격 인정 | 분양 대상 제외 가능 |
| 미신청자 | 조합원 자격 유지 | 현금청산 대상 |
분양권 확보 조건 – 서울시 기준
재개발 조합원이라고 해서 전부 분양권을 받을 수 있는 것이 아니다. 서울시 조례에 따르면 관리처분계획 기준일 현재 주택을 소유하거나, 종전 토지 총면적이 90㎡ 이상이거나, 권리가액이 소형 공동주택 1가구 추산액 이상이어야 분양 대상자로 인정된다. ▲ 이 조건을 충족하지 못하면 재개발 조합원이라 하더라도 현금청산 대상이 된다.
재개발 조합원 입주권 매매 시 주의사항
재개발 조합원 입주권을 매매할 때는 반드시 조합원 자격 승계 여부를 확인해야 한다. 투기과열지구에서 관리처분인가 후 매수하면 조합원 자격을 얻지 못한다. ▲ 매매 전에 해당 구역의 투기과열지구 지정 여부와 사업 진행 단계를 확인하는 것이 필수다.
자주 묻는 질문
Q. 토지만 소유하고 건물이 없어도 재개발 조합원이 되나?
A. 된다. 정비구역 내 토지 소유자는 자동으로 재개발 조합원 자격을 갖는다. 다만 토지 면적이 작으면 분양 대상에서 제외될 수 있다.
Q. 재개발 조합원 지위를 양도할 수 있나?
A. 토지·건물 소유권을 양도하면 조합원 지위도 함께 이전된다. 다만 투기과열지구에서는 관리처분인가 후 양도 시 조합원 자격이 승계되지 않는다.
Q. 공유자 여러 명이면 조합원이 몇 명 인정되나?
A. 1필지 토지 또는 1동 건물을 공유하는 경우 대표 1인만 재개발 조합원으로 인정된다. 공유자 간 합의로 대표자를 선정해야 한다.