재개발 사업이 진행되면 구역 내 토지·건물 소유자와 세입자에게 각각 보상금이 지급된다. 재개발 보상은 크게 토지보상, 건물보상, 영업손실보상, 이주비로 나뉜다. 보상 항목과 절차를 정확히 알아야 제대로 된 금액을 받을 수 있다.
재개발 보상 절차 – 감정평가부터 지급까지
재개발 보상 절차는 감정평가, 보상협의, 수용재결 순으로 진행된다. 사업시행인가 후 감정평가사 2인 이상이 토지와 건물의 가치를 산정한다. 이 평가액의 산술평균이 보상금 기준이 된다.
- 감정평가 – 감정평가사 2~3인의 평가액 산술평균
- 보상협의 – 조합과 소유자 간 보상금액 합의
- 수용재결 – 협의 불성립 시 토지수용위원회에서 결정
- 이의재결 – 수용재결에 불복 시 중앙토지수용위원회에 신청
재개발 보상 절차에서 협의가 되지 않으면 수용재결로 넘어간다. 재결 결과에도 불복하면 행정소송을 제기할 수 있다.
토지·건물 보상금 산정 기준
토지보상금은 공시지가를 기준으로 개별 요인을 보정해 산정한다. 건물보상금은 구조, 용도, 면적, 노후도 등을 종합적으로 반영한다. 재개발 보상에서는 개발이익이 배제되기 때문에 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많다.
재개발 보상 항목별 산정 기준
| 보상 항목 | 산정 기준 | 비고 |
| 토지보상 | 공시지가 + 개별 보정 | 개발이익 배제 |
| 건물보상 | 구조·면적·노후도 반영 | 신축단가 기준 감가 |
| 영업손실 | 매출액·순이익 기준 | 4개월분 영업이익 |
| 주거이전비 | 가구원 수 기준 | 세입자도 대상 |
세입자 보상 – 주거이전비와 이사비
재개발 보상은 소유자만의 것이 아니다. 세입자도 주거이전비와 이사비를 받을 수 있다. 주거이전비는 공익사업 공고일 기준 3개월 이상 거주한 세입자에게 지급된다. ▲ 가구원 수에 따라 금액이 달라지며, 2026년 기준 가계조사통계의 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한다.
재개발 보상금 더 받는 방법
재개발 보상금에 불만이 있으면 적극적으로 대응해야 한다. 감정평가 결과를 꼼꼼히 검토하고, 누락된 항목이 없는지 확인하는 것이 핵심이다. 협의 단계에서 보상금 증액이 어려우면 수용재결을 신청하는 것이 유리할 수 있다. ▲ 토지보상법에 따라 재결 결과에 불복하면 행정소송까지 진행할 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 재개발 보상금은 언제 받을 수 있나?
A. 관리처분인가 후 이주 시기에 맞춰 지급된다. 보상협의가 완료되면 통상 30일 이내에 보상금이 입금된다.
Q. 무허가 건물도 재개발 보상 대상인가?
A. 일정 요건을 충족하는 무허가 건물은 보상 대상이 될 수 있다. 다만 조합원 자격이 인정되지 않을 수 있으므로 현금청산 대상이 되는 경우가 많다.
Q. 보상금에 세금이 부과되나?
A. 양도소득세가 부과된다. 다만 공익사업에 의한 수용 보상은 양도소득세 감면 혜택이 적용될 수 있다. 구체적인 감면 요건은 세무사와 상담이 필요하다.
출처 – 찾기쉬운 생활법령정보 손실보상, 한국부동산원 보상절차