재개발 감정평가는 조합원의 종전자산 가치를 산정하는 절차다. 이 평가 결과에 따라 분양받을 아파트의 크기와 추가분담금이 결정된다. 재개발 감정평가 결과가 곧 조합원의 경제적 이익과 직결되기 때문에 기준과 절차를 정확히 이해해야 한다.
재개발 감정평가 시기와 주체
재개발 감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 실시된다. 시장·군수가 선정한 감정평가업자 2인 이상이 참여하며, 각 평가액의 산술평균으로 최종 가액을 산정한다.
- 평가 시점 – 사업시행인가 고시일 기준
- 평가 주체 – 시장·군수 선정 감정평가업자 2인 이상
- 산정 방식 – 감정평가액의 산술평균
- 평가 대상 – 토지, 건축물, 지장물 등 종전자산 전체
재개발 감정평가는 조합이 아닌 관할 지자체가 감정평가업자를 선정한다는 점이 중요하다. 평가의 공정성을 확보하기 위한 장치다.
감정평가 기준 – 무엇을 보는가
재개발 감정평가에서 토지는 공시지가를 기준으로 개별 요인을 보정해 산정한다. 건물은 구조, 용도, 면적, 이용 상태, 노후도 등을 종합적으로 반영한다. 재개발의 경우 도시정비법에 따라 개발이익이 배제되므로, 주변 시세보다 낮게 평가되는 것이 일반적이다.
재개발 감정평가 항목별 산정 방식
| 평가 항목 | 산정 기준 | 특이사항 |
| 토지 | 공시지가 + 개별 보정 | 개발이익 배제 |
| 건축물 | 신축단가 기준 감가상각 | 구조·면적·노후도 반영 |
| 지장물 | 이전비 또는 잔존가치 | 수목, 담장 등 포함 |
| 영업권 | 매출·순이익 기준 | 4개월분 영업이익 |
재개발 감정평가 이의신청 방법
재개발 감정평가 결과에 이의가 있으면 적극적으로 대응해야 한다. 단순히 “금액이 낮다”는 이유만으로는 이의가 받아들여지지 않는다. 평가 누락 항목, 면적 오류, 비교 사례 부적정 등 구체적인 근거를 제시해야 한다. ▲ 이의신청서를 작성해 관할 시·군·구청에 제출하면, 담당 공무원이 재조사를 거쳐 30일 이내에 결과를 통지한다.
감정평가 불복 시 수용재결과 행정소송
이의신청으로 해결되지 않으면 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 수용재결에서도 결과가 불만족스러우면 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하거나 행정소송을 제기할 수 있다. ▲ 재개발 감정평가 관련 소송에서는 법원 감정을 통해 감정평가액이 변경되는 사례가 적지 않다. 전문 변호사와 감정평가사의 조력을 받으면 더 나은 결과를 기대할 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 재개발 감정평가 결과는 언제 열람할 수 있나?
A. 관리처분계획 수립 시 조합원에게 통지된다. 조합 사무실에서 열람할 수 있으며, 총회 전 충분한 검토 시간이 주어져야 한다.
Q. 감정평가업자를 조합원이 추천할 수 있나?
A. 감정평가업자는 시장·군수가 선정한다. 다만 조합이 추가로 1인을 선정할 수 있는 경우가 있으니 해당 지자체 조례를 확인해야 한다.
Q. 재개발 감정평가에서 개발이익이 배제되는 이유는?
A. 도시정비법 제65조에서 토지보상법을 준용하기 때문이다. 토지보상법은 공익사업으로 인한 개발이익을 보상에서 배제하도록 규정하고 있다.