임대차분쟁조정위원회는 집주인과 세입자 사이에 발생하는 각종 분쟁을 법원 소송 이전 단계에서 해결하기 위한 공적 기구다. 2017년 설치 이후 수많은 사례가 접수되었지만 실제 조정 성립률은 그리 높지 않다. 어떤 분쟁이 이곳에서 해결 가능하고, 어떤 경우에는 소송이 더 유리한지 구체적 사례를 통해 살펴본다.
임대차분쟁조정위원회가 다루는 분쟁의 종류
주택임대차보호법 제14조에 따르면 조정위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국감정원 지부 등에 설치되어 있다. 지방자치단체도 자체적으로 조정위원회를 둘 수 있다.
조정위원회가 심의하는 분쟁 사항은 생각보다 광범위하다. ▲차임 또는 보증금 증감 분쟁 ▲임대차 기간 분쟁 ▲보증금 또는 임차주택 반환 분쟁 ▲유지수선의무 분쟁 등이 대표적이다. 여기에 더해 임대차계약 이행 및 해석, 계약 갱신 및 종료, 손해배상청구, 중개사 보수 분담, 표준계약서 사용 등 임대차와 관련된 거의 모든 사안을 다룬다고 봐도 무방하다.
그렇다면 실제로 어떤 분쟁이 조정위원회를 통해 해결되고 있을까? 신청 자격에는 제한이 없지만 2020년 6월까지 36.4%가 조정 개시 전 각하되었고, 전체 사건 중 조정 성립 비율은 23.2%에 불과했다는 통계가 있다. 이는 조정위원회가 만능 해결사는 아니라는 점을 보여준다.
보증금 증액과 계약갱신 거절 사례
임대차분쟁조정위원회 사례 중 가장 빈번한 것이 바로 보증금 증액 및 계약갱신 관련 분쟁이다. 2020년 개정된 주택임대차보호법은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권을 부여했다. 이로써 최소 4년간 같은 집에서 살 수 있게 되었다.
계약갱신청구권을 행사하려면 임대차 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일 이후 계약은 2개월 전)까지 청구해야 한다. 또한 2개월분 임차료 연체, 거짓 임차, 무단 재임대, 고의·중과실로 인한 주택 파손 등의 사유가 없어야 한다.
실제 사례를 보면 집주인이 본인 직접 거주를 이유로 갱신을 거절했으나 실제로는 다른 세입자에게 더 높은 보증금을 받고 임대한 경우가 있다. 이 경우 임차인은 전입세대 열람이나 확정일자 조회를 통해 집주인의 거짓을 확인할 수 있다. 집주인이 거짓으로 갱신을 거절하면 월 임차료 3개월분, 제3자 임대 월세 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 배상해야 한다.
임차료 인상률 분쟁 조정 사례
개정 주택임대차보호법은 임차료 인상률을 5% 이내로 제한하고 있다. 그렇다면 집주인과 임차인이 합의하면 5% 이상 인상할 수 있을까? 법률상으로는 불가능하다. 5% 제한은 강행규정이므로 당사자 합의로도 이를 초과할 수 없다.
임대차분쟁조정위원회 사례 중에는 집주인이 5% 이상 임차료 인상을 요구하며 갱신을 거부한 경우가 많다. 이때 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 집주인은 5% 이내에서만 인상할 수 있다. 물론 당사자 간 협의로 5%보다 낮게 인상하거나 동결할 수도 있다.
- 임차료 인상 제한 – 연 5% 이내 강행규정
- 계약갱신청구권 – 1회 행사 가능, 최소 4년 거주 보장
- 청구 시기 – 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 거절 사유 제한 – 임차인 귀책사유 또는 집주인 직접 거주시만 가능
수선의무 분담 분쟁 해결 사례
집수리비는 누가 부담해야 할까? 민법에 따르면 건물 수리에 대한 1차 책임은 집주인에게 있다. 집주인 잘못이 아닌 경우에도 수선 의무를 부담한다는 점이 중요하다. 다만 일부 경미한 수리는 임차인이 부담한다.
임대차분쟁조정위원회 사례를 보면 보일러 고장, 누수, 도배·장판 교체 등을 둘러싼 분쟁이 빈번하다. 일반적으로 보일러 고장이나 누수처럼 건물 구조와 관련된 수리는 집주인이 부담하고, 경미한 도배나 전구 교체 같은 사항은 임차인이 부담하는 것으로 조정된다.
중요한 것은 수선의무 분담을 임대차계약서에 명확히 기재하는 것이다. 계약서에 특약으로 수선 범위를 정해두면 분쟁을 예방할 수 있다. 만약 계약서에 명시되지 않았다면 조정위원회에서 일반적 관례와 형평성을 고려해 판단한다.
조정 vs 소송, 선택 기준은 무엇일까
조정은 당사자 양보를 전제로 한다. 따라서 청구금액 전액을 받고자 한다면 조정보다는 소송이 유리하다. 조정이 성립되지 않으면 결국 소송을 해야 하므로 시간과 비용만 낭비할 수 있다.
그렇다면 어떤 경우에 조정을 시도할 만할까? 서로 양보할 만한 이유가 있고 중재자만 있으면 합의 가능한 사안이 적합하다. 예를 들어 집주인은 새 세입자 구하기가 번거롭고, 임차인은 계속 거주하길 원하는데 임차료 조정만 필요한 경우다. 이처럼 공통 목적이 있으면 조정위원회를 통해 합의를 시도해볼 만하다.
| 구분 | 조정위원회 | 법원 소송 |
|---|---|---|
| 비용 | 무료 또는 저렴 | 인지대, 변호사 비용 발생 |
| 소요기간 | 1~3개월 | 6개월~1년 이상 |
| 결과 | 양측 양보 필요 | 청구금액 전액 인정 가능 |
| 강제력 | 합의 성립시만 효력 | 판결문으로 강제집행 가능 |
반면 명백히 법 위반 사항이 있거나 상대방이 전혀 양보할 의사가 없는 경우, 고액의 손해배상이 필요한 경우에는 처음부터 소송을 진행하는 것이 효율적이다. 조정 신청 후에도 언제든 소송으로 전환할 수 있으므로 우선 조정을 시도해보는 것도 방법이다.
자주 묻는 질문
묵시적 갱신 후에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있나
묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않는다. 따라서 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았더라도, 그 기간이 끝날 무렵 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 다만 이미 1회 계약갱신청구권을 사용했다면 묵시적 갱신 후에는 사용할 수 없다.
조정위원회 결정을 거부하면 불이익이 있나
조정은 쌍방 합의를 전제로 한다. 따라서 한쪽이 조정안을 거부하면 조정은 성립되지 않으며, 이에 대한 법적 불이익은 없다. 다만 조정이 성립되면 재판상 화해와 동일한 효력을 가지므로 강제집행이 가능하다. 조정 불성립시 소송으로 해결해야 한다.
임대차분쟁조정위원회 신청 방법은
대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국감정원 지부 또는 지방자치단체 조정위원회에 신청서를 제출하면 된다. 온라인 신청도 가능하며, 신청 비용은 무료다. 신청서에는 임대차계약서 사본, 분쟁 내용을 입증할 자료 등을 첨부한다. 신청 후 조정위원회는 양측 의견을 청취하고 조정안을 제시한다.