상가건물에서 영업을 하던 임차인이 권리금을 회수하지 못한 채 나가게 되는 경우, 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까. 상가건물 임대차보호법은 권리금 회수기회 방해행위를 금지하고 있지만, 실제 분쟁에서 임차인이 승소하기 위해서는 여러 요건을 충족해야 한다. 이 글에서는 권리금 보호가 인정된 주요 판례들을 살펴보며, 어떤 경우에 임차인의 권리금 회수가 법적으로 보호받는지 구체적으로 알아본다.
상가 권리금의 법적 의미와 보호 범위
권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 점포 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로 받는 금전을 말한다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3은 이를 명확히 정의하고 있다.
권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이다. 중요한 점은 임차인이 임대인으로부터 직접 권리금을 받는 것이 아니라, 자신이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 구조라는 것이다. 임대인은 정당한 사유 없이 이러한 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다.
법은 권리금을 유형재산과 무형재산으로 구분한다. 영업시설이나 비품 같은 유형재산뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상 이점 같은 무형재산도 권리금에 포함된다. 이는 임차인이 오랜 기간 영업하며 형성한 경제적 가치를 보호하기 위함이다.
권리금 회수기회 방해의 성립 요건
임대인의 권리금 회수기회 방해가 인정되려면 몇 가지 요건이 필요하다. 먼저 임차인이 신규임차인을 주선해야 한다. 다만 대법원 2018다284226 판결에 따르면, 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 명백히 거절한 경우에는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다.
임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 임차인보다 높은 차임이나 보증금을 요구하거나, 권리금을 요구하는 등의 행위를 해서는 안 된다. 이러한 방해행위로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못했다면 손해배상 책임이 성립한다.
반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 권리금 계약 체결의 가능성이 있었는데 임대인의 방해로 이를 성사시키지 못한 경우에도 손해배상을 청구할 수 있다.
권리금 보호가 인정된 실제 판례
대전지방법원 홍성지원 2023가단33002 판결은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 인정한 사례다. 임차인은 9년 동안 음식점을 운영하며 신규임차인을 주선했으나, 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못했다.
법원은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 7천만원과 임대차 종료 당시 감정평가액 7,665만원 중 낮은 금액을 손해배상액의 상한으로 판단했다. 다만 임차인이 9년간 충분히 시설을 사용·수익했고, 스스로 계약 종료를 선택한 점 등을 고려해 손해액을 감경했다.
이 판결은 유형재산도 권리금에 포함된다는 점을 명확히 했다. 임대인 측은 유형재산은 권리금이 아니라고 주장했지만, 법원은 상가건물 임대차보호법이 영업시설과 비품 등 유형재산을 권리금의 정의에 포함시키고 있다고 판시했다.
손해배상액 산정과 제한 사유
권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상액은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 계산된다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
임대차 종료 당시 권리금은 감정평가를 통해 산정한다. 유형재산 평가금액과 무형재산 평가금액을 합산하여 산출하며, 이는 객관적인 기준에 따라 이루어진다. 법원은 감정인의 평가 결과를 바탕으로 손해액을 결정한다.
다만 법원은 손해의 공평타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 제반 사정을 고려해 손해액을 감경할 수 있다. 임차인의 시설 사용·수익 기간, 임대차 종료 사유, 장소적 이익의 형성 과정 등이 고려 요소가 된다.
- 신규임차인 예정자가 지급하기로 한 권리금액
- 임대차 종료 당시 감정평가를 통한 권리금 상당액
- 임차인의 영업 기간과 시설투자 회수 정도
- 임대차 종료의 귀책사유
- 장소적 이익 형성에 대한 임차인의 기여도
권리금 회수 방해가 부정된 사례
모든 경우에 권리금 보호가 인정되는 것은 아니다. 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약 체결 자체를 예정하지 않았다면 권리금 회수 방해가 성립할 수 없다. 실제로 임차인이 신규임차인과 권리금에 관한 논의를 전혀 하지 않았고, 임대인이 신규임차인으로부터 시설비를 받는 것에 이의를 제기하지 않았다면 손해배상이 인정되지 않는다.
또한 임차인이 스스로 상가 입점을 거절하거나, 제3자에게 전대할 권리가 보장되었음에도 이를 행사하지 않은 경우에도 권리금 반환이나 손해배상이 인정되지 않는다. 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해제된 경우 역시 마찬가지다.
아래 표는 권리금 보호 인정 여부를 판단하는 주요 기준을 정리한 것이다.
| 구분 | 보호 인정 | 보호 부정 |
|---|---|---|
| 신규임차인 주선 | 임차인이 신규임차인 주선 또는 임대인이 명백히 거절 | 신규임차인 주선 없이 계약 종료 |
| 권리금 계약 | 권리금 지급 합의 또는 협의 시도 | 권리금 논의 자체를 하지 않음 |
| 임대차 종료 | 정상적인 계약 종료 또는 임대인 귀책 | 임차인의 채무불이행으로 해제 |
| 권리금 회수 시도 | 적극적으로 권리금 회수 노력 | 권리금 회수 의사 없이 묵인 |
자주 묻는 질문
임대인이 직접 상가를 사용하겠다고 하면 권리금을 받을 수 없나?
임대인이 임대차 종료 후 상가를 직접 사용할 계획이라고 명백히 밝힌 경우에도 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 대법원은 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 의사를 명백히 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판시했다. 임대인의 거절 의사가 명확하면 신규임차인 주선을 요구하는 것이 부당하기 때문이다.
권리금 손해배상액은 어떻게 계산하나?
손해배상액은 ▲신규임차인이 지급하기로 한 권리금액 ▲임대차 종료 당시 감정평가를 통한 권리금 상당액 중 낮은 금액이 상한이 된다. 다만 법원은 임차인의 영업 기간, 시설투자 회수 정도, 임대차 종료 사유, 장소적 이익 형성 과정 등을 종합적으로 고려해 손해액을 감경할 수 있다. 실무에서는 감정평가를 통해 유형재산과 무형재산의 가치를 각각 산정한다.
권리금 계약이 체결되지 않았어도 보호받을 수 있나?
반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 권리금 계약 체결의 가능성이 있었는데 임대인의 방해로 성사되지 못한 경우에도 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 임차인과 신규임차인이 애초부터 권리금 계약 체결을 예정하지 않았거나, 권리금에 관한 논의 자체를 하지 않았다면 권리금 회수 방해가 성립할 수 없다.