상가 계약갱신청구권은 임차인이 최대 10년까지 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 근거하며, 2018년 개정으로 기존 5년에서 10년으로 확대됐다. 2026년 현재 상가 계약갱신청구권은 영업의 안정성을 지키는 핵심 장치로 작동하고 있다.
상가 계약갱신청구권 행사 요건
상가 계약갱신청구권을 행사하려면 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신을 요구해야 한다. 이 기간을 놓치면 권리가 소멸한다.
- 최초 임대차 기간 포함 전체 10년 이내일 것
- 만료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 요구
- 3기 이상의 차임(월세)을 연체하지 않았을 것
- 임대인의 동의 없이 전대하지 않았을 것
- 임차인이 고의로 건물을 훼손하지 않았을 것
위 요건을 모두 충족하면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유
상가 계약갱신청구권이 있더라도 임대인이 거절할 수 있는 법정 사유가 있다. 대표적으로 3기 이상 차임 연체, 무단 전대, 건물 훼손 등이 해당된다.
상가 계약갱신 거절 사유 정리
| 거절 사유 | 구체적 내용 |
| 차임 3기 연체 | 3회분의 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우 |
| 건물 훼손 | 임차인이 고의나 중과실로 건물을 파손한 경우 |
| 재건축·대수선 | 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하려는 경우 |
임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 구체적인 계획과 허가를 입증해야 한다. 단순한 구두 통보로는 거절이 인정되지 않는다.
상가 계약갱신청구권과 차임 인상 제한
상가 계약갱신청구권으로 갱신할 때 차임 인상률은 연 5% 이내로 제한된다. 임대인이 이를 초과하는 인상을 요구하면 위법이다. ▲ 다만 10년이 지나 계약갱신청구권이 소멸한 이후에는 인상률 제한이 없으므로 협상이 중요해진다.
10년 이후의 상가 임대차
상가 계약갱신청구권 10년이 경과하면 임대인은 자유롭게 갱신을 거절할 수 있다. 이 경우 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있으므로 퇴거 시에도 권리금 보호는 별도로 주장해야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 상가 계약갱신청구권 10년은 소급 적용되나?
A. 2018년 개정법 시행 후 최초로 갱신되는 임대차부터 적용된다. 개정 전 이미 5년이 지난 경우에도 남은 기간에 대해 적용 가능하다.
Q. 묵시적 갱신도 10년에 포함되나?
A. 포함된다. 묵시적 갱신 기간도 전체 임대차 기간에 합산되므로 10년 계산 시 주의해야 한다.
Q. 환산보증금 초과 상가도 상가 계약갱신청구권이 있나?
A. 환산보증금 기준을 초과해도 계약갱신청구권은 적용된다. 2018년 개정으로 보증금 기준과 무관하게 10년 갱신 요구가 가능해졌다.