배액배상은 부동산 매매에서 매도인이 계약을 파기할 때 받은 계약금의 2배를 매수인에게 돌려줘야 하는 제도다. 민법 제565조(해약금)에 근거하며, 매수인이 파기하면 계약금을 포기한다. 2026년 현재 부동산 시세 변동에 따른 배액배상 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다.
배액배상 성립 요건
배액배상이 적용되려면 계약금이 해약금의 성질을 가져야 한다. 별도의 위약금 조항이 계약서에 있으면 그 조항이 우선 적용된다.
- 매도인 파기 시 – 계약금의 2배를 배상(배액배상)
- 매수인 파기 시 – 계약금 포기
- 상대방이 이행에 착수하기 전에만 해제 가능
- 중도금 지급 이후에는 배액배상으로 계약 파기 불가
- 계약서에 위약금 조항이 있으면 해당 조항이 우선
대법원 판례에 따르면 배액배상의 기준은 실제 지급한 금액이 아닌 약정 계약금이다. 가계약금만 지급했더라도 약정 계약금 전액을 기준으로 배액배상이 산정될 수 있다.
이행 착수란 무엇인가
이행 착수는 배액배상의 핵심 쟁점이다. 상대방이 이행에 착수한 이후에는 계약금을 돌려주더라도 일방적으로 계약을 파기할 수 없다.
이행 착수로 인정되는 행위
| 매수인 측 | 매도인 측 |
| 중도금 지급 | 소유권 이전 등기 서류 교부 |
| 잔금 지급 준비 완료 통보 | 근저당 말소 신청 |
| 대출 실행 및 이체 | 기존 세입자 퇴거 조치 |
단순한 계약 준비 행위는 이행 착수로 인정되지 않는다. 객관적으로 이행 의사가 외부에 표현된 행위여야 한다.
배액배상과 위약금의 차이
배액배상은 민법상 해약금 규정이고, 위약금은 계약서에서 별도로 정하는 손해배상 예정액이다. 계약서에 ‘위약금은 매매대금의 10%로 한다’는 조항이 있으면 배액배상 대신 위약금이 적용된다. ▲ 계약서 작성 시 해약금과 위약금 조항을 명확히 구분해야 분쟁을 예방할 수 있다.
배액배상 분쟁 시 대응 방법
매도인이 배액배상을 거부하면 민사소송으로 해결해야 한다. 계약서, 계약금 입금 증빙, 이행 착수 여부를 입증하는 자료가 핵심 증거가 된다. 소가에 따라 소액사건으로 처리할 수도 있고, 금액이 크면 지방법원에서 정식 소송을 진행한다.
자주 묻는 질문
Q. 가계약금도 배액배상 대상인가?
A. 가계약이라도 계약 내용이 구체적이고 해약금 조항이 명확하면 약정 계약금을 기준으로 배액배상이 인정될 수 있다.
Q. 매도인이 배액배상을 하면 무조건 계약이 해제되나?
A. 매수인이 이행에 착수하기 전이라면 배액배상으로 해제된다. 이행 착수 이후에는 배액배상만으로 해제할 수 없다.
Q. 배액배상 금액에 세금이 붙나?
A. 매수인이 받는 배액배상금 중 원래 계약금을 초과하는 부분은 기타소득으로 과세 대상이다. 위약금도 마찬가지로 세무 처리가 필요하다.