보증보험은 금전적 의무 이행을 보장하는 금융상품으로, 전세보증금 반환부터 각종 인허가 보증까지 다양한 용도로 활용된다. 가입 조건과 절차를 미리 파악하지 않으면 막상 필요할 때 가입이 거절되거나 서류 미비로 시간을 낭비할 수 있다. 이 글에서는 보증보험의 종류별 가입 조건과 구체적인 신청 방법을 정리해본다.
보증보험이란 무엇인가
보증보험은 채무자가 약속한 의무를 이행하지 못할 경우 보증기관이 대신 이행해주는 금융상품이다. 일반적인 보험과 달리 우연한 사고가 아닌 채무 불이행에 대비한다는 점이 특징이다. 생활법령정보에 따르면 법령상 의무이행을 보증하는 특수한 형태의 보험으로 분류된다.
개인이 직접 보증을 서는 것보다 안전하고 객관적인 심사를 거쳐 발급되기 때문에 채권자 입장에서도 신뢰할 수 있다. 전세보증금 반환보증, 입찰보증, 계약이행보증 등 용도에 따라 수십 가지 상품이 존재한다.
특히 최근에는 전세사기가 증가하면서 전세보증금 반환보증의 중요성이 커지고 있다. 2023년 주택도시보증공사가 집주인 대신 세입자에게 지급한 보증금이 5개월간 1조원을 넘어섰다는 사실만 봐도 얼마나 많은 사람들이 보증보험으로 피해를 막고 있는지 알 수 있다.
보증보험 가입조건 – 기본 요건
보증보험 가입 가능 여부는 상품 종류에 따라 다르지만 공통적으로 확인하는 기본 요건이 있다. 전세보증금반환보증을 예로 들면 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.
- 계약기간이 1년 이상일 것
- 전입신고와 확정일자를 받은 상태일 것
- 공인중개사가 중개한 계약일 것
- 대상 부동산에 압류, 가압류, 가처분 등 권리 제한이 없을 것
- 보증금액이 한도 이내일 것 – 수도권 7억원, 지방 5억원
한국주택금융공사 전세지킴보증의 경우 2020년 4월 1일 이후 체결한 임대차계약만 대상으로 한다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하며, 선순위채권은 주택가액의 60%를 초과할 수 없다.
인허가보증보험이나 입찰보증보험 같은 사업자용 상품은 사업자등록증, 재무제표, 신용평가 자료 등이 추가로 필요하다. 개인 신용도와 달리 사업체의 재무 건전성을 중점적으로 심사한다.
보증보험 가입 방법 – 신청 절차
보증보험 신청 방법은 크게 방문 신청과 온라인 신청으로 나뉜다. 상품 종류와 보증기관에 따라 이용 가능한 방법이 다르므로 사전에 확인이 필요하다.
전세보증금반환보증의 경우 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 세 곳에서 가입할 수 있다. 모바일 신청은 네이버부동산, 카카오페이, 토스 앱을 통해 가능하며 HUG의 경우 모바일 가입 시 3% 할인 혜택을 제공한다.
방문 신청은 각 보증기관 지사나 위탁은행에서 할 수 있다. 한국주택금융공사의 전세지킴보증은 경남은행, 국민은행, 신한은행, 우리은행 등 협약 금융기관에서 신청과 발급이 모두 가능하다. 전세자금대출을 이용 중인 금융기관에서만 신청할 수 있다는 점도 기억해두자.
인허가보증이나 입찰보증 같은 사업자용 상품은 SGI서울보증 홈페이지에서 전자보증 시스템으로 신청할 수 있다. 개인정보 동의 후 가입 신청, 전자서명, 보험료 결제 순으로 진행되며 증권을 전자문서로 받을 수 있다.
보증보험 가입 시 필요한 서류
보증보험 가입 가능 여부를 확인했다면 다음은 서류 준비다. 기본적으로 신분증은 필수이며, 보증 종류에 따라 추가 서류가 달라진다.
전세보증금반환보증 신청 시 공통적으로 필요한 서류는 다음과 같다. ▲임대차계약서 사본 ▲부동산등기사항증명서 ▲주민등록등본 ▲임대차사실확인서 및 전입세대열람원 ▲신분증 사본이 기본이다. 보증기관에 따라 확정일자 확인서, 건축물대장 등이 추가로 요구될 수 있다.
서울주택도시공사 전세보증금반환보증 기준으로 보면 전세계약서에 공인중개사 날인이 있어야 하고, 계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 한다. 갱신 계약의 경우 기존 계약 시 공인중개사를 통했다면 갱신 시에는 공인중개사 개입 없이도 가입할 수 있다.
| 보증 종류 | 필수 서류 | 추가 서류 |
|---|---|---|
| 전세보증금반환보증 | 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록등본, 신분증 | 전입세대열람원, 확정일자확인서 |
| 입찰보증보험 | 사업자등록증, 입찰공고문, 신분증 | 재무제표, 납세증명서 |
| 계약이행보증보험 | 계약서, 사업자등록증, 신분증 | 공사이행계획서, 회사소개서 |
인허가보증보험은 인허가 종류에 따라 원상복구, 자격등록, 영업등록 등으로 세분화되며 각각 요구 서류가 다르다. 사업자의 경우 최근 3개년 재무제표와 신용평가 자료가 심사에 중요한 영향을 미친다.
보증보험료 계산과 비용 부담
보증보험 가입조건을 충족했다면 다음으로 궁금한 것은 비용이다. 보증료는 보증금액, 보증기간, 보증료율에 따라 결정된다.
전세보증금반환보증의 보증료율은 일반적으로 0.115%에서 0.154% 수준이다. 계산식은 간단하다. 보증금액 × 보증료율 × 계약기간으로 산출한다. 예를 들어 보증금 2억원, 보증료율 0.112%, 계약기간 3년이라면 2억 × 0.00112 × 3 = 67만 2천원이 된다. 이를 36개월로 나누면 월 1만 8천원 정도다.
집주인이 주택임대사업자로 등록된 경우 보증료의 75%를 집주인이, 25%를 세입자가 부담한다. 하지만 일반 임대인인 경우에는 세입자가 전액 부담해야 한다. 2018년 2월 이후부터는 집주인 동의 없이도 보증보험 가입이 가능하지만, 가입 사실은 반드시 통보해야 한다. 이는 세입자가 보증금 반환 청구권을 보증기관에 양도하는 채권 양도에 해당하기 때문이다.
입찰보증이나 계약이행보증 같은 사업자용 보증보험은 보증금액과 기간, 사업자 신용등급에 따라 보증료율이 크게 달라진다. 일반적으로 0.3%에서 2% 사이에서 결정되며, 신용도가 낮거나 고위험 업종일수록 보증료율이 높아진다.
자주 묻는 질문
보증보험 가입 가능 여부는 어디서 확인하나
전세보증금반환보증의 경우 HUG, HF, SGI서울보증 홈페이지에서 간편 심사 서비스를 제공한다. 주택 주소, 보증금액, 선순위채권 여부 등을 입력하면 가입 가능 여부를 즉시 확인할 수 있다. 정확한 판단을 위해서는 등기부등본과 전입세대열람원을 준비한 후 상담받는 것이 좋다. 인허가보증이나 입찰보증은 각 보증기관 영업점에 직접 문의하거나 온라인 상담을 신청하는 방법이 있다.
보증보험 가입이 거절되는 경우는
대표적인 거절 사유로는 대상 부동산에 압류나 가압류가 있는 경우, 선순위채권이 과다한 경우, 전입신고나 확정일자를 받지 않은 경우가 있다. 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 90%를 초과하거나 선순위채권만으로 주택가액의 60%를 넘는 경우에도 가입이 불가능하다. 계약기간의 1/2이 지난 후 신청하거나 공인중개사를 거치지 않은 계약도 거절 사유에 해당한다.
보증보험 가입 후 보증금을 받는 절차는
임대차계약이 종료된 후 1개월이 지나도 보증금을 돌려받지 못하면 보증기관에 사전 신고를 한다. 이후 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환채권을 보증기관에 양도하면 심사를 거쳐 보증금이 지급된다. 단 실제 지급은 임차목적물에서 이사를 완료한 후에 이루어진다. 경매나 공매로 임차권이 소멸