다가구주택과 다세대주택은 외관상 비슷해 보이지만 법적 성격이 완전히 다르다. 전세 계약을 앞두고 있다면 이 차이를 정확히 알아야 한다. 주택 유형에 따라 등기부등본 확인 방법이 다르고, 보증금 회수 절차도 달라지기 때문이다. 특히 최근 전세사기 피해가 늘면서 계약 전 주택 유형 파악은 필수가 되었다.
다가구와 다세대, 핵심 차이는 소유권 구분
다가구주택과 다세대주택을 구분하는 핵심은 ‘소유권’이다. 다세대주택은 각 호실마다 구분등기가 가능한 공동주택이다. 쉽게 말해 101호, 102호 각각 주인이 다를 수 있다는 뜻이다. 우리가 흔히 ‘빌라’라고 부르는 건물이 대표적인 다세대주택이다.
반면 다가구주택은 건물 전체가 한 사람 소유다. 건축법상 단독주택으로 분류되며, 집주인이 여러 개 방을 나눠 임대하는 형태다. 원룸촌이나 고시원을 떠올리면 이해가 쉽다.
법적 분류도 다르다. 다세대는 공동주택, 다가구는 단독주택이다. 이 차이가 전세 계약 시 왜 중요할까? 등기부등본을 열람할 때부터 차이가 드러난다. 다세대는 호실별로 등기부등본이 존재하지만, 다가구는 건물 전체에 대한 등기만 있다.
건축 기준으로 보는 구분법
다세대주택은 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하 건물이다. 각 세대별로 방·주방·화장실·현관이 독립적으로 갖춰져야 하며, 1세대 최소면적은 20㎡ 이상이어야 한다. 만약 5층 이상이면 아파트로 분류된다.
다가구주택은 3개 층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 건물이다. 1층을 필로티 구조 주차장으로 사용하면 해당 층은 층수에서 제외된다. 겉보기엔 4층이지만 1층이 필로티면 법적으론 3층 건물이 되는 식이다.
다음은 두 주택 유형을 비교한 표다.
| 구분 | 다세대주택 | 다가구주택 |
|---|---|---|
| 법적 분류 | 공동주택 | 단독주택 |
| 소유권 | 세대별 구분소유 가능 | 건물 전체 1인 소유 |
| 층수 제한 | 4층 이하 | 3개 층 이하 |
| 세대수 | 제한 없음 | 19세대 이하 |
| 등기 | 호실별 등기 가능 | 건물 전체 등기만 존재 |
| 연면적 | 660㎡ 이하 | 660㎡ 이하 |
전세 계약 전 등기부등본 확인은 이렇게
다세대주택에 전세 계약하려면 해당 호실 등기부등본을 발급받아야 한다. 등기부등본에서 확인할 사항은 다음과 같다.
- 갑구 – 현재 소유자가 누구인지, 압류·가압류·가등기 등이 있는지 확인
- 을구 – 근저당권 설정액이 얼마인지, 선순위 전세권이 있는지 확인
- 표제부 – 전용면적과 건물 구조 확인
다가구주택은 건물 전체 등기부등본만 존재한다. 여기서 문제가 생긴다. 내가 계약할 방이 2층 201호라 해도, 등기부등본엔 건물 전체 정보만 나온다. 다른 호실 세입자가 확정일자를 먼저 받았는지, 보증금이 얼마인지 등기만으론 알 수 없다.
따라서 다가구주택 전세 계약 시엔 ▲ 건물 전체 등기부등본 ▲ 집주인의 다른 호실 임대차계약서 현황 ▲ 확정일자 순위 확인이 필수다. 집주인에게 직접 물어보고, 주민센터에서 확정일자 순위를 확인해야 한다.
경매 절차의 결정적 차이
전세사기나 집주인 파산으로 건물이 경매에 넘어갈 때 다세대와 다가구의 차이가 극명하게 드러난다. 다세대는 호실별로 경매가 진행된다. 내가 사는 101호만 경매로 넘어가고, 옆집 102호는 영향을 받지 않을 수 있다.
다가구는 건물 전체가 하나로 경매된다. 나는 2층에 살지만 1층부터 3층까지 건물 전체가 한 덩어리로 매각된다. 이때 선순위 세입자들의 보증금이 모두 합산되어 배당 순위가 정해진다.
예를 들어보자. 다가구주택에 3명의 세입자가 있다고 가정하자. A는 1억 보증금에 확정일자 2022년 1월, B는 8천만원에 2022년 6월, 나는 7천만원에 2023년 3월 확정일자를 받았다. 건물이 경매로 2억에 팔렸다면 A가 1억을 먼저 가져가고, B가 8천만원을 가져간다. 나는 남은 2천만원만 받게 된다.
반면 다세대라면 내가 계약한 호실에 설정된 근저당이나 선순위 임차인만 확인하면 된다. 옆집 사정은 내 보증금 회수와 무관하다.
전세 계약 시 실전 체크리스트
그렇다면 실제로 어떻게 해야 할까? 먼저 계약하려는 집이 다가구인지 다세대인지 확인해야 한다. 건축물대장을 발급받으면 주택 유형이 명시되어 있다. 정부24나 민원24시에서 온라인 발급이 가능하다.
다세대로 확인됐다면 해당 호실 등기부등본을 떼어 근저당 설정액을 확인한다. 근저당액과 내 전세보증금을 합쳤을 때 시세의 70~80%를 넘지 않는지 계산해봐야 한다. 넘는다면 깡통전세 위험이 크다.
다가구로 확인됐다면 더 신중해야 한다. 집주인에게 다른 호실 임대 현황을 물어보고, 주민센터에서 이 건물 전체에 대한 확정일자 내역을 확인한다. 선순위 보증금이 많다면 경매 시 내 보증금 회수가 어려울 수 있다.
추가로 확인할 사항은 다음과 같다.
- 집주인의 세금 체납 여부 – 국세·지방세 완납증명서 요청
- 전입신고와 확정일자를 같은 날 받기 – 순위 확보를 위해
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 실거주 집주인인지, 투자 목적 소유자인지 파악
자주 묻는 질문
다가구주택인데 호실별로 등기가 있다고 하던데요?
불가능하다. 다가구는 건물 전체가 하나의 등기 대상이다. 만약 호실별 등기가 있다면 그건 다세대주택이거나, 불법 쪼개기 등기일 가능성이 크다. 건축물대장과 등기부등본을 함께 확인해 주택 유형을 정확히 파악해야 한다.
다가구주택 전세보증보험 가입이 어려운 이유는?
보증보험사 입장에서 다가구는 리스크가 크다. 건물 전체 선순위 임차인 보증금을 모두 파악해야 하는데, 집주인이 정보를 숨기면 확인이 어렵다. 또한 경매 시 건물 전체가 매각되므로 배당 구조가 복잡하다. 이런 이유로 다세대 대비 보험 가입 심사가 까다롭고, 거절되는 경우도 많다.
빌라와 다세대는 같은 건가요?
일반적으로 같다고 보면 된다. ‘빌라’는 법률 용어가 아니라 부동산 시장에서 쓰는 통칭이다. 대부분의 빌라는 다세대주택이지만, 간혹 연립주택(5층 이하, 660㎡ 초과)인 경우도 있다. 정확한 확인을 위해선 건축물대장을 확인해야 한다.