근저당이 설정된 집을 보고 무조건 피하는 사람이 많다. 하지만 대부분의 부동산에는 근저당이 설정되어 있다. 핵심은 근저당 금액과 전세금의 합이 매매가 대비 어느 수준인지 판단하는 것이다. 2026년 현재 근저당 확인은 전세 계약의 기본 중 기본이 됐다.
근저당이란 무엇인가
근저당은 채무자가 대출을 받을 때 부동산을 담보로 설정하는 권리다. 채무를 이행하지 않으면 채권자가 해당 부동산을 경매에 넘길 수 있다. 등기부등본 을구에서 근저당 설정 여부와 채권최고액을 확인할 수 있다.
- 근저당권 – 일정 범위의 채무를 담보하는 저당권
- 채권최고액 – 실제 대출금보다 120~130% 높게 설정
- 등기부등본 을구에서 확인 가능
- 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 – 건당 1,000원
- 근저당이 여러 건 설정될 수도 있다
채권최고액이 실제 대출금보다 높게 설정되는 이유는 이자와 지연 손해금까지 담보하기 위해서다.
근저당 설정 집의 위험 판단 기준
근저당 금액과 전세보증금의 합이 매매가의 70%를 넘지 않으면 비교적 안전하다. 80%를 넘으면 깡통전세 위험 구간이다.
근저당 위험도 판단 기준
| (근저당 + 보증금) / 매매가 | 위험도 | 판단 |
| 60% 이하 | 안전 | 계약 진행 가능 |
| 60~70% | 주의 | 특약 설정 권장 |
| 70~80% | 위험 | 근저당 말소 특약 필수 |
| 80% 초과 | 매우 위험 | 계약 재고 필요 |
매매가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한다. 호가가 아니라 실거래가를 기준으로 판단해야 정확하다.
근저당 말소 특약 넣는 방법
근저당이 있는 집에 전세 계약을 할 때는 계약서에 근저당 말소 특약을 반드시 넣어야 한다. 잔금일 전까지 근저당을 말소하겠다는 내용을 특약으로 명시하고, 말소하지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 조항까지 포함해야 한다. ▲ 특약 없이 구두 약속만 받는 것은 위험하다.
근저당 있는 집 계약 후 지켜야 할 것
계약 후에도 등기부등본을 정기적으로 확인해야 한다. 만기 전에 근저당이 추가되거나 가압류가 걸리면 위험 신호다. 잔금일에는 반드시 등기부등본을 한 번 더 확인하고, 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 한다. 전세보증보험 가입도 빠르게 진행하는 것이 안전하다.
자주 묻는 질문
Q. 근저당 채권최고액이 실제 대출금보다 크면 왜 위험한가?
A. 경매 시 채권최고액 한도까지 우선 변제되기 때문이다. 실제 대출금보다 높게 설정된 만큼 임차인이 배당받을 수 있는 금액이 줄어든다.
Q. 잔금일에 근저당이 말소되면 안전한가?
A. 잔금 지급과 동시에 근저당이 말소되면 안전하다. 다만 말소 확인은 등기부등본으로 직접 해야 하며, 말소 전에 잔금을 지급하면 안 된다.
Q. 전세보증보험으로 근저당 위험을 완전히 해결할 수 있나?
A. 전세보증보험에 가입하면 보증금 반환은 보장된다. 다만 근저당 금액이 너무 높으면 보증보험 가입 자체가 거절될 수 있다.