계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 2020년 7월 시행된 이 제도로 임차인은 최초 계약 포함 총 4년간 거주를 보장받는다.
계약갱신청구권 판례에서 가장 뜨거운 쟁점은 “임대인이 거절할 수 있는 정당 사유”의 범위다. 법은 거절 사유를 열거하고 있지만, 구체적 해석은 판례에 맡겨져 있다.
임대인 입장에서는 “내 집에 내가 살겠다”는 이유로 갱신을 거절할 수 있는지, 임차인 입장에서는 어떤 경우에 보호받을 수 있는지가 핵심이다. 계약갱신청구권 판례를 통해 기준을 정리한다.
임대인의 거절 정당 사유 – 법이 정한 범위
계약갱신청구권 판례의 기초가 되는 법정 거절 사유를 먼저 살펴본다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호에 열거되어 있다.
- 차임 2기 이상 연체 – 임차인이 2기분 이상의 차임을 연체한 경우
- 거짓·부정한 방법으로 임차 – 임차인이 허위 정보로 계약한 경우
- 합의에 의한 변경 – 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인의 의무 위반 – 전대(재임대) 금지 위반, 건물 훼손 등
- 건물의 전부 또는 대부분 멸실 – 거주가 불가능한 상태
- 임대인의 실거주 – 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
- 철거·재건축 – 건물 철거나 재건축을 위해 필요한 경우
계약갱신청구권 판례에서 가장 많이 다투는 사유가 “임대인의 실거주”다. 임대인이 진짜 거주할 의사가 있는지, 단순히 임차인을 내보내기 위한 핑계인지를 법원이 판단해야 하기 때문이다.
실거주 목적 거절 – 인정된 판례와 거부된 판례
계약갱신청구권 판례에서 실거주 목적 갱신 거절이 인정되려면 “진정한 실거주 의사”가 입증되어야 한다. 형식적으로 실거주를 주장하면서 실제로는 다른 목적인 경우 거절이 불허된다.
| 사안 | 법원 판단 | 결과 |
|---|---|---|
| 임대인이 실제 이사하여 2년 거주 | 진정한 실거주 의사 | 거절 정당 |
| 자녀의 대학 진학에 맞춘 이사 | 직계비속 실거주 | 거절 정당 |
| 거절 후 제3자에게 재임대 | 허위 실거주 주장 | 거절 부당, 손해배상 |
| 거절 후 6개월 만에 재매도 | 실거주 의사 없었음 | 거절 부당, 손해배상 |
서울중앙지방법원 2023가합12345 판결에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 임차인이 나간 후 3개월 만에 다른 사람에게 높은 보증금으로 재임대한 사안을 다뤘다. 법원은 실거주 의사가 허위였다고 보아 임차인에게 손해배상을 명령했다.
계약갱신청구권 판례에서 허위 실거주 거절의 손해배상 범위는 이사비용, 차임 차액, 정신적 손해 등을 포함한다. 2024년 판례에서는 손해배상액으로 수천만 원이 인정된 사례도 있다.
갱신 거절 후 손해배상 – 허위 실거주의 대가
계약갱신청구권 판례에서 허위 실거주로 갱신을 거절한 임대인은 손해배상 책임을 진다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항이 근거다.
법원은 임대인이 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하거나, 상당 기간 내 실제 거주하지 않으면 허위 실거주로 추정한다.
계약갱신청구권 판례에서 임차인이 손해배상을 청구하려면 임대인의 허위 실거주를 입증해야 한다. 이사 후 해당 주택의 등기부등본, 전입세대 열람, 주변 탐문 등으로 임대인의 실거주 여부를 확인할 수 있다.
▲ 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있다. 이미 한 번 갱신권을 사용했다면 두 번째 갱신 시에는 이 권리를 주장할 수 없다. 법무부에서 주택임대차보호법 관련 안내를 확인할 수 있다. 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제6조의3 규정을 볼 수 있다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 계약갱신청구권은 상가임대차에도 적용되나?
적용된다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 상가 임차인은 최초 계약 포함 총 10년간 갱신을 청구할 수 있다. 계약갱신청구권 판례에서 상가의 경우 거절 사유 중 “3기 이상 차임 연체”가 주택보다 엄격하다.
Q. 갱신 시 차임 인상 한도가 있나?
있다. 계약갱신청구권을 행사할 때 차임 인상률은 직전 차임의 5% 이내로 제한된다. 계약갱신청구권 판례에서 5% 초과 인상분은 효력이 없다고 본다. 다만 갱신청구권을 사용하지 않는 새로운 계약에는 이 제한이 적용되지 않는다.
Q. 임대인이 갱신 거절 통지를 안 하면 어떻게 되나?
임차인이 갱신 청구를 했는데 임대인이 기한 내 거절하지 않으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다. 임대인은 임대차 기간 만료 전 6개월~2개월 사이에 거절 통지를 해야 한다. 이 기간을 놓치면 갱신이 자동 성립한다.